Сделки с недвижимостью — одни из самых распространенных в повседневной практике. Чаще всего под понятием недвижимости мы представляем привычные объекты — дома и квартиры, нежилые помещения, земельные участки. Но нередко можно стать в тупик, столкнувшись с нетипичными вариантами. Машино-место, асфальтовая площадка, забор, лесной массив, незавершенное строение — разбираемся, какие объекты относятся к недвижимости, а какие нет. 

Что говорит закон: понятие объекта недвижимости

Понятие недвижимости раскрывает 130 статья Гражданского кодекса Российской Федерации. В ее первом пункте обозначено несколько типов недвижимого имущества. 

Среди них: 

• Все, что прочно связано с землей или недвижимость по природе, в том числе участки недр и земельные участки.
• Объекты, связанные с землей — сооружения, здания, незавершенные постройки. Уточняется, что речь идет о таких объектах, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению. К ним относятся нежилые и жилые помещения. 
• Машино-места, расположенные в специально предназначенных для этого зданиях или их частях, что должно быть отражено в закрепленных кадастровыми нормами документах. Например, такие места должны быть физически разделены с помощью разметки, а в документах отмечены в поэтажном плане.
• Недвижимость по закону. Суда внутреннего плавания, морские и воздушные, которые требуют госрегистрации. 
• Иное имущество, которое может быть отнесено к недвижимым вещам законом. 
   

Все остальные вещи, в том числе ценные бумаги и денежные средства, недвижимостью не считаются. 

Из-за достаточно вариабельной формулировки «иное имущество» в судебной практике нередко возникали ситуации, когда недвижимостью пытались признать самые разные объекты. Это указание давало законодателям возможность объявлять недвижимостью любые объекты, какие они пожелают. 

В связи с этими сложностями в 2015 году вышло постановление пленума ВС РФ, которое дало разъяснение по поводу нетипичных объектов. В нем говорится, что недвижимость можно разделить на объекты, возникшие в силу природы и в силу закона. Объекты бывают естественными — это земельные участки, и рукотворные — созданные человеком на таком участке или под ним.

При этом объект, подходящий под такое описание, не обязательно должен быть зарегистрирован. Недвижимостью можно признать незаконченные постройки: главное, чтобы у них был фундамент. А вот асфальтовая площадка, например, признаками недвижимости не обладает, потому к подобным объектам не относится.

Недвижимость по природе

Земельный участок — это территория на поверхности земли, которая имеет определенные границы, оформленные в соответствии с законодательными нормами. Чтобы иметь право распоряжаться участком, в том числе проводить с ним сделки купли-продажи, его необходимо индивидуализировать — поставить на кадастровый учет.  

Стоит уточнить вопрос про недра, которые также упоминаются в законе. Находящиеся в них полезные ископаемые не принадлежат владельцу земельного участка, даже если находятся под ним. Недра законодательно принадлежат государству, а потому ведает ими Российская Федерация и субъекты. А вот леса и воды в эту категорию не входят: они являются принадлежностью земельного участка. 

Недвижимость по характеру связи с землей

Все просто — это здания и сооружения, находящиеся на земле. В комментариях к ГК дается разъяснение, что под такими объектами понимают все рукотворные постройки, которые связаны с земельным участком фундаментально. Также к ним должно быть применимо понятие неделимой вещи — разделение или перемещение которой невозможно без потери или изменения ее функций, ее повреждения или разрушения.

Важно учитывать и еще один нюанс: строение должно быть капитальным. То есть, если в характеристике объекта значится, что это сборно-разборная конструкция, недвижимостью ее считать нельзя — ее можно перенести в другое место, не нарушив конструктивных особенностей. 

Что касается разницы между зданиями и сооружениями — в каждой конкретной ситуации такую инвентаризацию проводят контролирующие органы. В общепринятой практике здания — это объекты, предназначенные для постоянного нахождения людей, а сооружения призваны решать определенные технические задачи. 

Еще недавно множество споров вызывали объекты незавершенного строительства. Их юридическое положение было неоднозначным, так как окончательного определения того, что же можно к ним отнести, законы не предлагали. Однако в 2004 году их положение легализовали: объекты незавершенного строительства признали недвижимостью.

Также стоит помнить о том, что участок земли и расположенные на нем здания являются неделимыми. То есть, при покупке здания или доли в нем собственник получает право и соответствующую часть земельного участка, на котором объект находится. 

Жилая недвижимость

В Жилищном кодексе сказано, что к жилым помещениям относятся комнаты, квартиры и жилые дома полностью или доли в них. Такие объекты должны быть предназначены для постоянного проживания, физически обособлены в пространстве и признаны жилыми юридически.

Жилые дома могут включать в себя комнаты для проживания и вспомогательные помещения, которые необходимы для осуществления бытовых нужд — кухни, кладовки. Помимо многоквартирных домов, к таким объектам относятся общежития, дома маневренного фонда, социальные объекты — дома престарелых и детские дома. 

Также в эту группу входят индивидуальные жилые дома, то есть отдельно стоящие и не выше трех этажей. Различают дома коттеджного типа, то есть с дополнительным небольшим участком земли. Множество вопросов возникает в отношении дач — в том числе после активного введения с 2006 года «дачной амнистии», которая продлится до 1 марта 2031 года.

В базовом понимании садовые дома не являются жилыми, так как не предназначены для круглогодичного использования. Также важен статус земли, на которой стоит здание. Жилым не получится признать дом, расположенный на землях сельхозназначения или огородничества — здесь капитальное строительство запрещено. А вот на участках для садоводства, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства это разрешено. Официально нежилые дачи называются садовыми домами. Нежилые дома можно перевести в жилые, однако на практике это обычно вызывает сложности.

Нежилые помещения

Типов нежилых помещений гораздо больше, но главное их отличие от описанных выше — они не должны быть предназначены для постоянного проживания.

Наиболее распространенные типы нежилой недвижимости по функциональному назначению:

1. Производственные предприятия за исключением линейных объектов. 
2. Непроизводственные предприятия. 

• Складские помещения. 
• Коммерческие объекты: офисные здания, торговые комплексы, гостиницы, рестораны и т.п.
• Сельхозобъекты: ангары, фермы, теплицы. 
• Здания социального назначения: больницы, университеты, школы, детские сады. 
• Объекты специального назначения: церкви, музеи.
• Административные здания. 
• Природные комплексы: парки, сады. 

3. Линейные объекты.

• Линии электропередач. 
• Трубопроводы. 
• Железные дороги. 
• Автодороги и др
   

Один из самых спорных объектов этой категории — апартаменты. В последнее десятилетие подобный формат недвижимости в России стал особенно популярен. Поскольку подобные помещения находятся в нежилых зданиях, застройщик не обязан при строительстве применять все требования законодательства, предъявляемые к жилым объектам. Меньше ограничений, отсутствие социальной нагрузки, строительство на более дешевых участках, отведенных под нежилые объекты. Все это значительно сокращает расходы девелопера, а значит и конечную стоимость апартаментов. 

В связи с этим многие люди сделали выбор в пользу такого формата недвижимости, несмотря на невозможность прописаться в них и проблемы с регулированием стоимости коммунальных услуг. Весной 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о возможности перевода апартаментов в жилые помещения, его рассмотрение было перенесено на 2022 год. Эксперты сходятся во мнении, что в отношении уже построенных апартаментов это невозможно будет сделать.

Еще один тип объектов, который вызывает сложности в определении — гаражи. Для того, чтобы зарегистрировать право, гараж должен быть капитальным, то есть иметь фундамент — ту самую обозначенную в законе связь с землей. Таким образом, легкие металлические конструкции, которые можно перемещать с помощью техники с места на место, недвижимостью признать нельзя. А вот капитальные гаражи, пристроенные или отдельно стоящие, можно зарегистрировать.  

Классификация при регистрации права и кадастровом учете

На практике именно такой вид классификации объектов недвижимости является наиболее важным для большинства граждан. Ведь именно от нее зависит, к какому типу будет отнесен конкретный объект и можно ли вообще зарегистрировать на него право. Также именно от выделения типа объекта по этой классификации будет зависеть, какие впоследствии законодательные нормы, в том числе в отношении налогов, будут действовать. 

В этой классификации выделяют:

• Единый недвижимый комплекс.
• Здание: гараж, садовый дом, многоквартирный дом, нежилое здание. Пока действуют, но будут упразднены с 1 января 2023 — жилое строение и жилое здание. 
• Земельный участок.
• Машино-место.
• Объект незавершенного строительства.
• Помещение. Жилое — квартира, комната, специализированного жилфонда (в доме системы соцобслуживания, служебное, маневренного фонда, в общежитии, для временного поселения, детей-сирот и т.д.). Нежилое помещение — общего имущества в многоквартирном доме, вспомогательного использования. 
• Предприятие, как имущественный комплекс.
• Сооружение: подземное, линейное, площадное, высотное, для хранения, иное. 
   

Другие классификации объектов недвижимости

Помимо деления недвижимости на объекты по природе и в силу закона, существует множество других классификаций.

По формам собственности недвижимость бывает:

• индивидуальная;
• коммерческая;
• муниципальная;
• государственная.
   

По специализации:

• специализированная: ее функции ограничены конструктивно — церковь, котельная, школа;
• неспециализированная: объекты, которые использовать можно с разными целями. 
   

По готовности к эксплуатации:

• строящаяся;
• готовая;
• требующая реконструкции.
   

Недвижимость по происхождению и масштабности: 

• торговые здания; 
• административные комплексы;
• частные жилые дома;
• многоквартирные дома;
• комнаты и квартиры в многоквартирных домах;
• жилищные комплексы;
• участки земли;
• офисное помещение;
• дачный участок;
• земельные массивы. 
   

Что не относится к объектам недвижимости

Список объектов, которые к недвижимости не относятся, огромный. По сути, это все предметы материального мира, которые не соответствуют описанным в 130 статье ГК РФ признакам. Чаще всего, вопросы возникают в отношении таких объектов, как киоски, автопарковки, вольеры для животных, рекламные конструкции, заборы и ограждения, веранды, фонтаны, торговые павильоны на остановках, беседки — все эти сооружения к недвижимости не относятся.