Эскроу-счета при покупке квартир в новостройках: отвечаем на неудобные вопросы
Статьи
19 Сентября 2018
news image

С 1 июля 2019 года внесенные в закон о долевом строительстве изменения обяжут девелоперов и покупателей использовать новый механизм взаимодействия, завязанный на эскроу-счетах. Эксперты связывают с грядущими переменами значительное увеличение цен на новостройки, но представители крупнейших банков и Минстроя не согласны с этим прогнозом. Кто из них прав, что такое эскроу-счета, и как они повлияют на покупателей недвижимости в новостройках?

Что такое эскроу-счета?

Эскроу-счета – это расчетные счета, которые открывают в аккредитованных ЦБ банках. Положенные на них деньги аккумулируются и сохраняются до момента, пока все обязательства девелопера не будут выполнены. Деньги с этого счета нельзя снять, не начисляются на них и проценты.

Фактически, банк открывает на имя застройщика беспроцентный депозит, деньги на который вкладывают покупатели. Знакомый аналог – банковская ячейка при оформлении ипотеки или сделок купли-продажи. Снять деньги со счета застройщик сможет лишь после того, как реализуемый объект будет введен в эксплуатацию, и хотя бы одна квартира в нем успешно пройдет регистрацию в Росреестре.

Как было раньше

Использование эскроу-счетов разрешалась и ранее: в законе эта возможность появилась с 2014 года. Однако все сделки на первичном рынке проходили по традиционной схеме: покупатель переводил денежные средства напрямую застройщику. Тот, в свою очередь, распоряжался ими по своему усмотрению: направлял на строительство купленной квартиры или в более приоритетные проекты. Нерациональное использование средств, зачастую, приводило к появлению долгостроев.

Как будет сейчас

Именно для защиты интересов дольщиков и был создан новый механизм взаимодействия девелоперов и покупателей, в который был включен третий игрок – банк. По новым правилам застройщик должен открыть в аккредитованном банке эскроу-счет, на который дольщики будут перечислять деньги за покупку квартиры на этапе строительства. Средства будут лежать на счете до тех пор, пока девелопер не выполнит все прописанные в договоре обязательства.

Кроме того, застройщик обязан открыть в этом же банке кредитную линию, за счет которой будет реализовывать строительство. Риски банка при этом минимальны: выдаваться ссуды будут под обеспечение уже внесенных средств заемщиков. Кроме того, девелопер будет выплачивать проценты: по оценкам экспертов размер ставки будет не менее 5%-6% годовых.

К августу 2018 года единственным банком-агентом, который уже провел подобную сделку, стал «Сбербанк». Перспективы внедрения схемы в ближайшем будущем рассматривает «Российский капитал». Всего же аккредитацию могут получить более 50 финансовых организаций. По оценкам экспертов, к 2020 году 95% сделок будет проводиться с использованием эскроу-счетов.

В чем преимущества эскроу-счетов?

Преимущества эскроу-счетов для покупателей недвижимости очевидны: вложенные в приобретение квартиры деньги будут сохранены. Даже если банк-агент разорится, хранившиеся на его эскроу-счетах средства передадут другому агенту в полном объеме, поскольку они полностью застрахованы. Возврат будет произведен и в случае банкротства девелопера.

Еще одно преимущество для покупателей – сокращение сроков строительства. В связи с использованием кредитных денег, что подразумевает выплату процентов, затягивать с окончанием стройки будет невыгодно.

В целом сделки станут более прозрачными и защищенными от недобропорядочных застройщиков и мошенников разного толка. Использование эскроу-счетов рационально и для застройщиков, поскольку позволяет реально оценивать финансовую ситуацию.

Есть ли у новой схемы минусы?

Очевидный минус нововведения – возможное увеличение стоимости недвижимости на первичном рынке. Уровень повышения оценивают неоднозначно – от 5% до 30%, однако в том, что оно будет, сходится во мнении большинство экспертов. Во многом этот важный для покупателя показатель будет связан с ключевой ставкой ЦБ, ведь отныне новостройки будут возводиться с использованием кредитных средств.

Возможен и вариант перетягивания банками-агентами клиентов, которые планируют взять ипотеку. Не исключена ситуация, что может возникнуть негласное правило одобрения ипотечных кредитов лишь на жилье, эскроу-счета которого используются в данном конкретном банке.

Внедрение на рынок долевого строительства эскроу-счетов максимально обезопасит вносимые покупателями деньги. Однако связанные с этим дополнительные расходы девелоперов могут привести к серьезному увеличению стоимости новостроек. Это значительно снизит инвестиционную привлекательность долевого строительства и негативно скажется на покупательской способности.

Нам удалось завоевать доверие более 7 5ОО клиентов
С момента основания агентства нам удалось завоевать доверие более 7 500 клиентов, а также наладить партнерские отношения с большинством застройщиков Тюмени.
№1
Компания
Для иногородних клиентов по версии Альфа-Банка
7
Лет на рынке
Работаем с 2015 года на рынке недвижимости
4
Филиала
В разных городах: Дубае, Москве,
Санкт-Петербурге и Тюмени
400+
Специалистов
В штате присутствуют опытные специалисты
Metrika.com — портал, на котором мы с 2015 года собираем всю недвижимость Тюмени. Два раза в неделю мы обновляем базу новостроек и вторичной недвижимости: проверяем цены, добавляем на сайт информацию о доступных квартирах и планировках.
Раз в месяц наш фотограф посещает строящиеся жилые комплексы, поэтому вы видите только актуальные фотографии каждого комплекса. Мы снимаем видео-обзоры новых домов, чтобы вам легче было выбрать квартиру.
Каждый день с 09:00 до 21:00 мы подбираем квартиры, помогаем нашим клиентам оформлять ипотеку, сопровождаем сделку юридически. Наши услуги по новостройкам бесплатны.
Закажите бесплатную консультацию
Заполните заявку, мы перезвоним вам и ответим на все вопросы
Оставляя заявку, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности
© 2015-2022 Недвижимость Тюмени
Сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями пункта 2 статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой в отношении обработки персональных данных клиентов.
Правила агентирования и Положение ГБС