С 1 июля 2019 года внесенные в закон о долевом строительстве изменения обяжут девелоперов и покупателей использовать новый механизм взаимодействия, завязанный на эскроу-счетах. Эксперты связывают с грядущими переменами значительное увеличение цен на новостройки, но представители крупнейших банков и Минстроя не согласны с этим прогнозом. Кто из них прав, что такое эскроу-счета, и как они повлияют на покупателей недвижимости в новостройках?

Что такое эскроу-счета?

Эскроу-счета – это расчетные счета, которые открывают в аккредитованных ЦБ банках. Положенные на них деньги аккумулируются и сохраняются до момента, пока все обязательства девелопера не будут выполнены. Деньги с этого счета нельзя снять, не начисляются на них и проценты.

Фактически, банк открывает на имя застройщика беспроцентный депозит, деньги на который вкладывают покупатели. Знакомый аналог – банковская ячейка при оформлении ипотеки или сделок купли-продажи. Снять деньги со счета застройщик сможет лишь после того, как реализуемый объект будет введен в эксплуатацию, и хотя бы одна квартира в нем успешно пройдет регистрацию в Росреестре.

Как было раньше

Использование эскроу-счетов разрешалась и ранее: в законе эта возможность появилась с 2014 года. Однако все сделки на первичном рынке проходили по традиционной схеме: покупатель переводил денежные средства напрямую застройщику. Тот, в свою очередь, распоряжался ими по своему усмотрению: направлял на строительство купленной квартиры или в более приоритетные проекты. Нерациональное использование средств, зачастую, приводило к появлению долгостроев.

Как будет сейчас

Именно для защиты интересов дольщиков и был создан новый механизм взаимодействия девелоперов и покупателей, в который был включен третий игрок – банк. По новым правилам застройщик должен открыть в аккредитованном банке эскроу-счет, на который дольщики будут перечислять деньги за покупку квартиры на этапе строительства. Средства будут лежать на счете до тех пор, пока девелопер не выполнит все прописанные в договоре обязательства.

Кроме того, застройщик обязан открыть в этом же банке кредитную линию, за счет которой будет реализовывать строительство. Риски банка при этом минимальны: выдаваться ссуды будут под обеспечение уже внесенных средств заемщиков. Кроме того, девелопер будет выплачивать проценты: по оценкам экспертов размер ставки будет не менее 5%-6% годовых.

К августу 2018 года единственным банком-агентом, который уже провел подобную сделку, стал «Сбербанк». Перспективы внедрения схемы в ближайшем будущем рассматривает «Российский капитал». Всего же аккредитацию могут получить более 50 финансовых организаций. По оценкам экспертов, к 2020 году 95% сделок будет проводиться с использованием эскроу-счетов.

В чем преимущества эскроу-счетов?

Преимущества эскроу-счетов для покупателей недвижимости очевидны: вложенные в приобретение квартиры деньги будут сохранены. Даже если банк-агент разорится, хранившиеся на его эскроу-счетах средства передадут другому агенту в полном объеме, поскольку они полностью застрахованы. Возврат будет произведен и в случае банкротства девелопера.

Еще одно преимущество для покупателей – сокращение сроков строительства. В связи с использованием кредитных денег, что подразумевает выплату процентов, затягивать с окончанием стройки будет невыгодно.

В целом сделки станут более прозрачными и защищенными от недобропорядочных застройщиков и мошенников разного толка. Использование эскроу-счетов рационально и для застройщиков, поскольку позволяет реально оценивать финансовую ситуацию.

Есть ли у новой схемы минусы?

Очевидный минус нововведения – возможное увеличение стоимости недвижимости на первичном рынке. Уровень повышения оценивают неоднозначно – от 5% до 30%, однако в том, что оно будет, сходится во мнении большинство экспертов. Во многом этот важный для покупателя показатель будет связан с ключевой ставкой ЦБ, ведь отныне новостройки будут возводиться с использованием кредитных средств.

Возможен и вариант перетягивания банками-агентами клиентов, которые планируют взять ипотеку. Не исключена ситуация, что может возникнуть негласное правило одобрения ипотечных кредитов лишь на жилье, эскроу-счета которого используются в данном конкретном банке.

Внедрение на рынок долевого строительства эскроу-счетов максимально обезопасит вносимые покупателями деньги. Однако связанные с этим дополнительные расходы девелоперов могут привести к серьезному увеличению стоимости новостроек. Это значительно снизит инвестиционную привлекательность долевого строительства и негативно скажется на покупательской способности.