Каждый из нас хотя бы раз слышал от знакомых истории об ужасных жильцах или докучливых хозяевах, которые неизменно возникают в процессе сдачи квартиры в аренду. В роли «плохих парней» могут оказываться обе стороны конфликта. Чтобы избежать возникновения спорных ситуаций между ними, стоит заранее разобраться в правах и обязанностях всех участников сделки. 

Юридическая сторона вопроса

Согласно 678 статье Гражданского кодекса, у нанимателя жилья есть обязанности:

• использовать квартиру только для проживания, то есть, например, не вести на ее территории предпринимательскую деятельность;
• обеспечивать сохранность недвижимости, например, не подвергать ее риску разрушения;
• поддерживать жилье в надлежащем состоянии — не портить ремонт, мебель, сантехнику и прочее;
• своевременно платить за квартиру;
• если в договоре не прописано другое, то регулярно вносить коммунальные платежи.

Собственник при заключении договора аренды передает нанимателям право пользования и владения квартирой, поэтому ряда своих прав лишается. До окончания срока действия договора он не может выселить квартирантов, если те не нарушили ни одного пункта документа, иначе это будет чревато судебными разбирательствами. 

Однако процесс взаимодействия арендатора и владельца недвижимости часто не такой простой, поэтому ряд моментов их отношений регулирует все тот же Гражданский кодекс. Другие возможные спорные ситуации нужно обязательно прописывать в договоре аренды. Например, пункт о его добровольном прекращении в любое время, разумеется, с заблаговременным предупреждением другой стороны, например, за месяц. Заключение договора — обязательное условие, поскольку разрешить возможные противоречия и получить какие-либо финансовые компенсации через суд будет крайне сложно.

Права собственника: какие правила можно устанавливать

Собственник квартиры может устанавливать для жильцов ряд правил, которые те не могут нарушать. Важно прописать все спорные моменты в договоре аренды. Разбираемся, что собственник вполне легально может запретить арендаторам.

Не селить в квартире третьих лиц

В договоре аренды нужно прописать всех квартиросъемщиков, которые будут проживать в арендном жилье. Иначе арендодатель может настоять на выселении всех посторонних. Речь идет не только о друзьях и случайных людях, но и о родственниках.

Число проживающих можно увеличить, согласовав его с собственником квартиры. Главное, чтобы оно соответствовало нормативам жилой площади, установленным в конкретном субъекте федерации. С другой стороны, квартиранты могут поселить у себя кого угодно на срок до полугода, так скажем, «погостить». Однако этот вопрос также должен быть согласован с владельцем недвижимости. Оговоренные выше требования к соотношению площади квартиры и числа проживающих тоже должны быть соблюдены.

Выбрасывать вещи

Все вещи, которые находились в квартире на момент подписания договора аренды и были указаны в акте приема-передачи, принадлежат собственнику. Поэтому жильцы не имеют права выбрасывать их, реставрировать, присваивать, вывозить из квартиры или каким-либо образом портить. У этого правила есть и обратное действие: хозяин квартиры не может претендовать на вещи, которые появились в ней во время проживания арендаторов. Арендаторы имеют право голоса в ситуации, если хозяева захотят привезти в арендованную квартиру новые предметы. Например, вполне можно отказаться, если владельцы недвижимости попросят вас хранить их зимние шины на балконе съемного жилья.

Делать перепланировку

Вносить конструктивные изменения в квартиру, например, переносить двери, менять окна, сносить стены или сверлить в них дырки арендатор не может. С другой стороны, возможно проведение косметического ремонта, если он согласован с собственником. Особенности ремонта, а также материальные расходы и ответственность стоит обязательно прописать в договоре аренды или дополнительном соглашении. Также, согласно ГК, наниматель обязан производить текущий ремонт, например, сантехнических приборов — сифонов, моек, унитазов, душевых поддонов.

Не пускать владельца жилья в квартиру

Поскольку квартиросъемщик обязуется поддерживать жилье в надлежащем состоянии, собственник имеет право периодически его посещать и проверять соблюдение этого условия. Договор аренды предполагает передачу права пользования и владения недвижимостью, что гарантирует жильцам право на неприкосновенность жилища. Поэтому приходить без предупреждения владелец квартиры не может: с арендаторами нужно предварительно договориться о встрече. Иначе можно нарваться на штраф: до 200 000 рублей, если проникновение в жилище будет совершено с применением насилия или угрозой его применения.

Использовать квартиру не по назначению

Как следует из приведенной выше статьи ГК, квартиру можно использовать только по назначению, то есть жить в ней.

Что нельзя запрещать жильцам при сдаче квартиры

У квартиросъемщиков, помимо множества обязанностей, есть и права. Владельцам квартир при сдаче стоит учитывать, что арендатор — также один из субъектов договора, поэтому может выдвигать собственные условия и требовать соблюдения всех указанных в соглашении по аренде условий. Есть ряд вещей, которые владельцы квартиры запретить арендаторам не могут.

Поселить в квартире несовершеннолетних детей

Если взрослых родственников квартиросъемщик поселить у себя без согласия владельца квартиры не может, то с несовершеннолетними детьми, женой или мужем обстоит иная ситуация. В этом случае спрашивать разрешения у собственника не нужно, также не учитывают и требования к площади помещения.

Приглашать гостей

Собственник не может запретить жильцам приглашать гостей. В квартире разрешено проводить и посиделки с чаем, и праздники с большим числом гостей, не нарушая закон о тишине и правила общежития.

Менять замки

Гражданский кодекс относительно замены замков квартиросъемщиками молчит: а что не запрещено, то разрешено. Поэтому, если вы пришли в свою квартиру и обнаружили, что ключ не подходит, выселить или оштрафовать жильцов вы не сможете. Они даже не обязаны выдавать хозяину квартиры дубликат.
Понять арендаторов можно. Велик шанс, что старые ключи остались у прежних жильцов, а сколько их было, какой у них в данный момент образ жизни — неизвестно. Единственное утешение для собственника — своевременная оплата аренды и возможность свободного доступа в квартиру по требованию, разумеется, для проверки ее состояния. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо прописать вопрос с ключами в договоре.

Проводить перестановку мебели

Если перепланировку жильцам делать нельзя, то переставлять мебель — без проблем. А вот арендодатель при визите в квартиру не должен переставлять мебель и перекладывать вещи жильцов.

Заводить домашних животных

На помощь приходит ГК, точнее, отсутствие в нем какого-либо запрета на домашних животных в арендуемой квартире. Поэтому, если хозяин жилья против пушистых жильцов, этот пункт надо заранее прописать в договоре. В противном случае наниматели могут без дополнительного согласования завести кота, пса или любого другого представителя фауны.

Не делать уборку

Владелец квартиры не имеет права заставлять жильцов убираться, если это не вредит состоянию квартиры. Если нечистоплотное содержание привело к появлению плесени, насекомых или ржавчины — у хозяев карт-бланш: договор аренды можно расторгнуть, а жильцов выселить.