Связанные с недвижимостью споры случаются так часто, что этим уже никого не удивишь. Однако многих конфликтных ситуаций удалось бы избежать или погасить их на корню, если бы владельцы жилья лучше ориентировались в своих правах и обязанностях. Разбираем неочевидные ситуации с недвижимостью, о которых знают не все собственники.

У супругов — все общее

Представим ситуацию: родители невесты подарили дочери на свадьбу квартиру. Однако семейная жизнь молодой пары не сложилась и пришла пора делить совместно нажитое имущество. В этой ситуации многие полагают, что и подаренную квартиру придется разделить — и ошибаются. 

Даже если ключи молодым передали непосредственно на свадьбе и обозначили презент, как подарок молодым, решающую роль будут играть не слова, а документы. Если в договоре дарения родители указали только дочь, собственником квартиры будет только она. Причем неважно, оформлен был этот договор до официального заключения брака или после. Такие же правила действуют и в вопросах наследства: полученная таким образом недвижимость принадлежит лишь вступившему в наследство, даже если в момент его получения он состоял в браке. 

Поэтому после развода бывшего мужа можно законно выселить из такой квартиры. Основание — отсутствие семейных отношений, что подтверждается свидетельством о разводе. Сложнее, если выселить из такой квартиры хотят и ребенка: этого не получится сделать до его совершеннолетия. А вот, например, бывших супругу или супруга с ребенком от первого брака, если усыновления не было, выселить из полученной в дар или наследство во время брака квартиры можно. Также эти правила действуют в случае, если квартира была приобретена до вступления в брак.

Основание: ЖК РФ ст. 35.

Бизнесу в квартире не место

У всех есть базовое представление о том, что для проживания предназначены жилые помещения, а для ведения бизнеса — коммерческие. Это не совсем так, точнее применимо не во всех случаях. Если квартира официально не переведена в нежилое помещение, в ней нельзя размещать производства или офисы, однако индивидуальная предпринимательская или профессиональная деятельность собственникам разрешена.

В квартирах запрещено размещать промышленные производства, гостиницы и другие организации, которые:

• нарушают права и законные интересы других граждан; 
• не соответствуют требованиям СанПиНа, нормам экологической и пожарной безопасности;
• переоборудованы так, что не соответствуют требованиям, которым должно отвечать жилое помещение. 

То есть, кафе, профессиональную майнинговую ферму или производство обуви в квартире организовать нельзя. Также в квартирах запрещено проводить регулярные богослужения и открывать гостиничные объекты.

Но многие другие виды деятельности в квартире разрешены, причем как для физических лиц, так и для предпринимателей. Программисты, писатели, бухгалтеры, фотографы и другие специалисты могут вести профессиональную деятельность на территории квартиры. Это касается всех граждан, которые имеют законные основания там проживать. Так что, если вам не нравится поток детей, приходящих к вашей соседке-учительнице, или курьеры, забирающие документы у соседа-юриста — придется смириться, они ничего не нарушают. А еще в квартире можно зарегистрировать ООО, если ее собственником является директор или учредитель организации. 

Основание: ЖК РФ ст. 17 ч. 2 и 4. ГК РФ ст. 54, пост. Пленума ВАС № 61 от 30.07.2013 п. 4.

Ремонт — за свой счет

О том, что стоимость испорченных из-за залива или пожара ремонта или имущества должны оплачивать провинившиеся соседи, знают все. Однако компенсировать потери можно и в случае, если они произошли по вине коммунальных служб. Например, расположенную на последнем этаже квартиру затопило из-за протечки общедомовой крыши. Также деньги можно требовать за компенсацию морального вреда и неудобств, связанных с таким происшествием. Аналогичная ситуация, если упавшие с крыши снег или сосулька повредили припаркованный перед домом автомобиль. 

Основание: ЖК РФ ст. 11, ГК РФ ст. 12, ст. 15, ст. 1064.

Из квартиры могут выселить за долги

Если у собственника есть долги по кредитам и алиментам, а также любые другие установленные судом финансовые обязательства, законом предусмотрено взыскание их за счет имущества. Однако забрать могут не любую квартиру: если это единственное жилье должника, оно останется при нем.

По крайней мере, так написано в законе. Хотя судебная практика знает прецеденты: летом 2021 года Конституционный суд вынес решение об изъятии единственного жилья должника. По этому вопросу были даны разъяснения, основная суть которых — даже при продаже единственного жилья должнику должно быть предоставлено другое по площади, не меньше установленных норм. Подробнее об этом мы рассказывали здесь. 

Есть и еще одно исключение — ипотечная квартира. Поскольку она находится в залоге у банка, в случае длительного отсутствия платежей по кредиту ее могут забрать. Кроме того, из квартиры могут выселить человека, систематически нарушающего права других граждан. Например, разводящего антисанитарию, устроившего склад химикатов или ведущего антисоциальный образ жизни. Правда, путь этот долгий и трудоемкий: для этого на нехорошего соседа должен поступить не один десяток жалоб и полицейских протоколов.  

Основание: ГПК РФ ст. 446, закон об ипотеке ст. 50, ст. 78.