Иногда даже просто продать квартиру бывает сложно: неудобный район, маленькая площадь, отсутствие ремонта — все это факторы отпугивают многих покупателей. А если квартира на продажу все еще находится в ипотеке, которую вы пока не выплатили — задача усложняется вдвое. Но даже это вполне возможно. Главное знать, как.

Итак, квартиру в ипотеке продать можно. Есть даже несколько способов, но каждый из них довольно сложно реализовать. Мы надеемся, что все же вам не придется пользоваться этими способами — продажа собственной квартиры в ипотеке, которую вы платили несколько лет, обычно происходит в сложных жизненных ситуациях. Но лучше перестраховаться и знать заранее, поэтому рассмотрим подробнее все варианты.

1. Продажа квартиры с погашением долга при участии банка

Для этого способа нужно согласие вашего банка — в этом случае он будет получателем залога. Ваш покупатель вносит в ячейку банка, в котором вы брали ипотеку, сумму для погашения остатка ипотеки и выкупа квартиры. Когда ваш кредит будет погашен покупателем, банк снимает с квартиры обременение в виде залога, а затем заключается обычный договор купли-продажи между вами и покупателем. Так право собственности на квартиру переходит к покупателю. 

Получается, что покупатель сам гасит остаток вашего долга по ипотеке, а затем доплачивает вам разницу между стоимостью продажи квартиры и ипотечным остатком. Такой способ наиболее предпочтителен для покупателя — поскольку сделка происходит через банк, то и рисков гораздо меньше. Чтобы вам обоим было спокойнее, заключите предварительный договор: пропишите в нем дату заключения, размер аванса и стоимость квартиры, а также информацию об ответственности сторон в случае срыва сделки.

2. Досрочное гашение ипотеки 

Самый удобный способ для продавца — поскольку квартиру с долгом продать гораздо сложнее, а с помощью банка будет дольше. Лучший вариант развития событий — если покупатель согласится выплатить деньги на квартиру заранее: тогда с этих же денег вы сможете погасить остаток долга, а разницу забрать себе.

Минус в том, что не каждый покупатель пойдет на это: слишком велик риск нарваться на недобросовестного продавца, который после получения денег под расписку не захочет отдавать квартиру — и тогда придется судиться. Имейте в виду, когда покупатель чем-то рискует — он с большой вероятностью будет просить у вас существенную скидку.

Если ни один покупатель не хочет давать вам деньги до гашения ипотеки и продажи, попробуйте взять потребительский кредит или одолжить деньги у родственников: после продажи квартиры вы сможете сразу вернуть эти долги.

3. Переоформить на покупателя квартиру вместе с ипотекой

Это самый сложный способ, потому что найти покупателя, согласного на такие условия, очень трудно: такие квартиры зачастую покупают люди, которые по каким-то причинам сами не смогли взять ипотеку, но способны ее выплачивать. Но новых сложностей добавляет банк: переоформление ипотеки происходит при его участии, и банк должен одобрить кандидатуру покупателя. 

В этом случае покупателю переходит и квартира, и остаток долга, и процент по ипотеке (необязательно, что новый кредитор получит ипотеку на таких же условиях — решение зависит от банка). Обременение с квартиры не снимается. Вы заключаете с покупателем договор купли-продажи, банк подписывает с покупателем кредитный договор.

Нужно ли платить налог на продажу квартиры в ипотеке?

О том, как начисляется налог при продаже квартиры, мы уже писали здесь. Налог на доход с продажи ипотечной будет начислен по таким же правилам: если квартира находится у вас в собственности больше 5 лет, то налог платить не нужно. Если же квартирой вы владеете в течение меньшего срока, то налог 13% заплатить придется.  Но можно, например, использовать возможность налогового вычета в размере 1 000 000 рублей и заплатить налог с оставшейся суммы.

Например, вы продали квартиру за 3 млн рублей. Вычитаем 1 млн, итоговая стоимость составляет 2 000 000. Вот с этой суммы вы и заплатите 13%.