Выселение из арендованной квартиры — история неудивительная: арендаторы, как правило, или шумят, или не платят (или же собственник решил квартиру продать, тогда арендатор не виноват). Но вот оказаться на улице, даже имея квартиру в собственности — тоже вполне возможно. По каким причинам у собственника могут изъять квартиру? Давайте разбираться.

Это не истории про обманы и мошенничество. Поговорим о конкретных причинах, которые обусловлены действующим законодательством.
 

Долг по ипотеке

Если вы взяли жильё в ипотеку и не можете платить, то у кредитных организаций есть полное право на изъятие и продажу залогового имущества в счет погашения долга. Это прописано в ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ и ст. 50 закона «Об ипотеке». При этом квартиру могут отобрать, даже если это ваше единственное жилье. В этом случае квартира является залогом и служит гарантией возврата денег.

Такое право банка всегда прописывается в кредитном договоре. Перед тем, как подписать договор, изучите, в каких случаях банк потребует не только заплатить проценты и просроченные платежи, но и продать квартиру с публичных торгов.

В основном по договору банки имеют право отобрать квартиру без суда. Внесудебный порядок взыскания возможен при большой сумме долга, а при маленькой задолженности без суда не обойтись. Вы можете потребовать суда, если долг меньше 5% от суммы оценки квартиры в договоре ипотеки, а просрочка — меньше 3 месяцев.

Если вы просрочили платёж, лучше попросить кредитора реструктурировать долг. Причем такой исход выгоднее и самому банку — лучше подождать, чем заморачиваться с продажей квартиры. Объясните сотрудникам банка ситуацию и приложите к заявлению документы, подтверждающие ухудшение вашего финансового положения. Многие банки готовы дать отсрочку платежа,  рассрочку возврата ранее не внесенных сумм или аннулирование пени.

Незаконная перепланировка

Перепланировку жилого помещения можно делать только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Это прописано в ЖК РФ. При этом все планировочные решения нужно внести в технический паспорт квартиры. Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля увидят незаконную перепланировку, а жильцы не устранят её в указанный срок, то по суду жилье могут иъять по суду и продать с торгов.

При этом сначала собственник заплатит штраф, а потом всё равно обязан будет вернуть жилье в первоначальное состояние. Если требования закона жилец проигнорирует, то его выселят из квартиры принудительно.

Нарушение спокойствия и норм безопасности

Если собственник жилья нарушает мешает жить соседям и нарушает пожарные, санитарно-гигиенические и экологические нормы (например, устраивает дома промышленное производство) — органы местного самоуправления могут подать на него в суд. И всё может закончиться грустно для хозяина жилья: по решению суда жилье может быть изъято и продано с торгов. Особенность этого варианта в том, что вырученные средства при продаже квартиры возвращаются владельцу за вычетом судебных издержек.

Использование квартиры для культов

Участвовать в культе не очень хорошо в принципе. И вдвойне плохо, если культовые мероприятия проводятся в вашей квартире. Это правило было внесено в рамках антитеррористических законов ещё в 2016 году. Согласно ст. 293 Гражданского кодекса, в случае нарушения данного закона помещение по решению суда может быть изъято и продано с торгов. Так же, как и в предыдущем случае, вырученные при продаже средства вернут владельцу недвижимости за вычетом судебных издержек.

Долги по ЖКХ

Да, и так тоже можно (согласно ст. 90 Жилищного кодекса). Оказывается, злостный неплательщик не отделается только отключением воды и света. Если владелец недвижимости не платит коммуналку в течение полугода, то УК имеет полное право подать иск в суд с требованием выселить должника из квартиры. А ещё закон (ст. 237 и 256 Гражданского кодекса) позволяет конфисковать недвижимость, если у владельца есть другие задолженности. Но вот если квартира — единственное жилье, то забрать её у должника нельзя. 

Кроме того, УК пойдут навстречу собственнику, как и банки в случае с ипотекой. Если у собственника появилась тяжелая болезнь или он потерял работу, то из квартиры не выселят. При этом должник может попросить УК реструктуризировать платежи  — и если он иногда будет вносить на расчетные счета хоть какие-то средства, то выселить собственника не смогут.

Это случаи, в которых виноват собственник. А вот два момента, при которых можно остаться без жилья не по своей вине.

Признание дома аварийным

Ну, тут всё понятно. Если дом признают аварийным, то всем жильцам придется съехать. При этом им должны или предоставить другое жилье, или выплатить компенсацию. 

Помещение понадобилось государству или муниципалитету

Жилое помещение могут изъять, если земля под ним потребовалась для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Жилищного кодекса). То есть, у государства есть генеральный план городских и сельских поселений, и, согласно этому плану, на месте вашего жилья должно быть что-то другое. В этом случае собственнику всегда выплачивают компенсацию, а уведомить хозяина жилья должны в письменной форме и не позднее, чем за год до изъятия недвижимости. Как раз будет время на то, чтобы подыскать себе новое жильё.