При продаже недвижимости возникает обязательство уплаты налога на полученный доход в размере 13 процентов. Это правило знакомо каждому, кто продавал собственное жилье. Но когда приходит время заполнять декларацию, возникают вопросы. Как правильно рассчитать размер налога, можно ли его уменьшить, нужно ли вообще отчитываться перед налоговой инспекцией – в особенностях уплаты налога с продажи имущества разберемся ниже.

Когда не нужно платить налог

Иногда платить налог не нужно. Например, если продаваемая недвижимость находится в собственности дольше минимального срока владения. Правила владения распространяются как на жилое помещение, так и на земельный участок под ним. Конкретный срок зависит от того, когда и как была получена недвижимость.

Трехлетнего срока владения достаточно, когда недвижимость:

• получена в наследство;
• является подарком от близких родственников;
• была приватизирована;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• приобретена после 01.01.2016 года и является единственным жильем у собственника. 
   

Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой должен составлять 3 года.

Ваша жизненная ситуация совпадает с вышеуказанными? Значит, уведомлять налоговую о сделке и подавать декларацию 3-НДФЛ не нужно.

В остальном применяется пятилетний срок, который нужно выдержать, не продавая недвижимость, если хотите сэкономить на налогах.

В особенном положении находятся семьи с детьми. Они освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько она находилась в собственности. Благодаря нововведению семьи с детьми не будут платить налог, однако важно выполнить ряд условий:

• в составе семьи двое или более несовершеннолетних детей и/или детей до 24 лет, учащихся очно;
• взамен проданного жилья приобретается другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• новое жилье должно быть больше по площади/его кадастровая стоимость должна быть выше;
• кадастровая стоимость продаваемого жилья не должна быть больше 50 миллионов рублей.
   

Для дольщиков – покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также для тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) срок владения отсчитывается с момента полной оплаты договора долевого участия.

Правила распространяются на объекты (доли в них), переданные застройщиком и принятые участником долевого строительства с 1 января 2022 года.

Как уменьшить сумму налога

Продав недвижимость раньше срока минимального владения, вы обязаны заплатить налог. В соответствии с законодательством Российской Федерации сумму налога можно уменьшить (в некоторых случаях не уплачивать совсем).

Вариант №1: применить на сумму дохода имущественный вычет

Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 миллион рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тысяч рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей и т. д.).

Если вы продали недвижимость дешевле 1 миллиона рублей, то заполнять налоговую декларацию не требуется, так как сумма дохода будет меньше имущественного вычета.

Когда недвижимость, полученная по договору дарения, приватизации или в наследство, продается ранее трехлетнего срока владения, можно использовать данную льготу. Наследники вправе получить налоговый вычет с расходов, понесенных наследодателем при покупке жилья, если сам наследодатель это право при жизни не использовал. 

Вариант №2: подтвердить сумму расходов при покупке квартиры

Это означает, что налог в 13 процентов вы должны будете заплатить не с полной суммы дохода, а с разницы, между стоимостью покупки и продажи квартиры. В этом случае вам необходимо будет подтвердить расходы на покупку жилья.

Покупая квартиру за 3 миллиона рублей, продавая ее же за 4 миллиона рублей, вы заплатите налог с прибыли в 1 миллион рублей, если предоставите договор купли-продажи, подтверждающий покупку квартиры ранее за 3 миллиона рублей.

При продаже недвижимости по более низкой стоимости, чем цена приобретения налог платить все равно придется. Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости, умножая ее на коэффициент 0,7.

В ситуации, когда вы продаете квартиру стоимостью 2 миллиона рублей за 1,2 миллиона рублей, сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.

Как оплатить налог

Во-первых, для оплаты налога нужно собрать необходимые документы:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
• выписка из ЕГРН;
• другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.
   

Во-вторых, сформировать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это можно самостоятельно, используя возможности сервиса «Личный кабинет налогоплательщика». Готовую декларацию направляем в налоговую службу.

После проверки вам будет начислен налог, оплатить который можно в любом банке или личном кабинете налогоплательщика. Неуплата налогов влечет наложение штрафа от 20 до 40% от суммы налога, а также может привести к наступлению административной или даже уголовной ответственности.

Ранее мы анализировали основные ошибки, связанные с налогообложением при продаже недвижимости. Избежать неточностей поможет наша статья.