Покупка недвижимости в собственность стала доступной для многих граждан. Стабильным спросом за счет более низкой стоимости квартир пользуются различные программы долевого участия в строительстве. При этом будущие собственники жилья готовы подождать некоторое время (1 – 3 года), чтобы получить свою квартиру намного дешевле. В свою очередь застройщики иногда не успевают сдать новостройку к ранее обозначенному сроку, выдвигая различные причины для продления срока полной готовности объекта. Что делать в таком случае?

Изначально важно понимать, что дольщику потребуется время на сбор и оформление необходимых документов. Однако в дальнейшем все усилия будут не напрасны, когда получится гарантированно вернуть часть финансовых средств. Весь процесс взыскания можно разделить на последовательность из 6-ти этапов:

Определяем конкретный срок передачи квартиры по договору

Законодательством предусмотрено, что компания-застройщик обязана передать жилье покупателю не позднее срока, указанного в договоре долевого участия. Если же на эту дату передача объекта недвижимости не состоялась по вине строительной компании, дольщик имеет право со следующего дня рассчитывать неустойку за нарушение условий договора.

Определенная сложность заключается в том, что в договоре долевого участия застройщик не всегда указывает конкретную дату передачи объекта. Например, формулировка может обозначаться кварталом текущего или следующего года – «в 3 квартале 2017 года». В этом случае правильно начать считать нарушение срока сдачи объекта с первого октября этого же года (начало 4 квартала).

Еще один вариант указания срока по договору – квартира должна быть передана покупателю в течение месяца после приемки дома госкомиссией. Уточняем у застройщика дату принятия дома комиссией и отсчитываем от нее тридцать дней, за последующие дни уже можно выставлять неустойку. По закону, если передача готового объекта покупателю выпадает на выходной день, то застройщик обязан выполнить ее в ближайший рабочий день.

Принимаем решение о согласии на продление срока строительства

В законе для таких ситуаций с нарушением срока сдачи объектов есть единственное решение. Застройщик обязан уведомить всех дольщиков о том, что дом не готов к указанной в договоре дате и предложить продление срока строительства. За два месяца до наступления срока сдачи объекта выполняется адресная рассылка писем будущим собственникам квартир. При положительном решении участников стороны подписывают договор с новым сроком строительства.

Каждый покупатель вправе принять самостоятельное решение о продлении срока. Кому-то это может быть выгодно, поскольку появляется возможность отсрочки полной оплаты стоимости квартиры до момента готовности дома. Для других, наоборот, это создаст только неудобства, поскольку они уже рассчитывали к определенному сроку заехать в квартиру или хотя бы начать ремонт. Кроме этого важно учитывать, что если дольщик подписал соглашение о новом сроке строительства, то он уже не сможет потребовать с застройщика неустойку за нарушение условий договора (только если компания снова не отодвинет уже новый срок сдачи объекта).

Рассчитываем неустойку

Для выполнения расчета принимается во внимание 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (для граждан она увеличивается в 2 раза). Ставка периодически меняется, поэтому возможно, что расчет нужно будет провести за отдельные периоды:

2. 2. • с сентября 2016 года ставка рефинансирования составляла 10 %,
      • с марта 2017 года произошло снижение до 9,75% ,
      • с 18 сентября 2017 года снова уменьшение ставки – 8,5%.

Формула для расчета неустойки за нарушение срока сдачи объекта есть в ФЗ 214. Ей можно смело пользоваться.

Пеня = (сумма ДДУ/100х ставка ЦБх2)х количество просроченных дней

Неустойка рассчитывается в двух вариантах:

• если акт передачи квартиры не подписан – на дату составления претензии,
• если акт приема-передачи подписан – на фактическую дату исполнения срока.

Оформляем претензию застройщику

Взыскание неустойки за нарушение срока сдачи строительства возможно в претензионном и/или судебном порядке. Сначала застройщику подается официальная претензия от покупателя. Документ составляется в произвольной форме и должен содержать следующие сведения:

• реквизиты компании-застройщика и покупателя (ФИО, адрес, телефон),
• номер и дату договора долевого участия в строительстве,
• обязательства застройщика о сроке сдачи объекта по договору – со ссылкой на конкретный пункт в договоре,
• исполнение обязательства о сроке по факту – если передача квартиры уже состоялась с указанием количества дней просрочки, если объект еще не готов к сдаче также указывается количество просроченных дней,
• статьи закона, которые нарушила компания-застройщик – ст. 6 ФЗ 214, ч.1. ст. 330 ГК РФ,
• сумму неустойки и реквизиты (счет в банке), на которые необходимо вернуть деньги,
• срок исполнения данной претензии (10 – 30 рабочих дней).

К претензии необходимо приложить такие документы:

• копию договора долевого участия в строительстве,
• копию передаточного акта квартиры (при наличии),
• расчеты неустойки.

Сформированный пакет документов с реестром копий отправляется почтой в строительную компанию. Обязательно письмо нужно отправить с уведомлением отправителю о получении.

Претензию можно и лично передать в офис застройщика – тогда нужно оформить ее в 2-х экземплярах. Первый отдается секретарю или иному представителю компании, а на втором необходимо обязательно поставить отметку о получении документов с указанием даты и подписи сотрудника, который их принял.

Далее рекомендуется подождать 10 – 14 рабочих дней для получения ответа от застройщика. И если никакого письма или перевода средств на счет не последует, можно обращаться в суд.

 Готовим иск для суда

По сути текст искового заявления совпадает с содержанием претензии (по необходимости можно проконсультироваться у юриста). Потребуется пересчитать сумму неустойки на дату подачи иска. Прикладывается аналогичный пакет документов, подготовленный для вручения застройщику, в том числе и тот второй экземпляр претензии с отметкой о получении или почтовое уведомление. Если сумма иска превышает один миллион рублей, обязательно оплачивается госпошлина.

Помимо непосредственно неустойки за нарушение сроков строительства к иску можно добавить иные требования:

• сумму моральной компенсации,
• штраф в размере 50% от общей суммы иска (на основании ФЗ о защите прав потребителей),
• сумму убытка, понесенного в связи с такой ситуацией,
• сумму на оплату услуг юриста и госпошлины.

Собственник жилья имеет право выбора подать иск в суд – по месту жительства, по адресу застройщика или по строительному адресу объекта недвижимости.