В своей квартире собственник может по своему желанию оформить перепланировку. Необходимо заранее подготовить проект с новым дизайном и согласовать его, чтобы проживание в квартире стало не только комфортным, но и правильным с точки зрения действующего законодательства. В рамках установленных требований общий порядок действий по организации и проведению капитальных изменений в жилом помещении является одинаковым, как для квартир в новостройках, так и для квартир на вторичном рынке.

Варианты и основные возможности согласования перепланировки

Оформить документы о перепланировке квартиры допускается двумя способами: сначала провести ремонт, а затем узаконить изменения или сначала согласовать новый проект и получить разрешительный документ, а затем начинать ремонт. Кроме того различают два варианта согласования: разрешительный – когда выдается разрешение жилищной инспекцией и уведомительный – когда такое разрешение получать нет необходимости.

Первый вариант – с выдачей разрешения, предусмотрен в следующих случаях:

• когда задумано перенести санитарный узел,
• когда необходимо оформить проем в несущей стене,
• когда необходимо разместить дополнительные перегородки, которые будут создавать повышенную нагрузку.

Второй вариант – без получения разрешения, допускается при таком оформлении в квартире:

• если принято решение полностью заменить существующий пол,
• если требуется вынести антенну на лицевой фасад дома,
• если необходимо заменить раковину или унитаз без изменения их места установки,
• если требуется изменить конструкцию не несущих перегородок, в том числе не являющихся стенами между соседними квартирами,
• если планируется устройство внутренних перегородок, не создающих значительных нагрузок.

Исходя из многолетней практики, проще согласовать перепланировку в кирпичных и монолитных домах. В панельных и блочных сложнее, поскольку несущие стены часто расположены внутри квартир.

Ограничения по перепланировке для квартир в новостройках

Перепланировку в жилых помещениях в новостройке нельзя узаконить, если собственник предполагает:

• увеличить площадь кухни за счет санузла. Такое изменение разрешается только для жителей самого верхнего этажа жилого дома,
• увеличить площадь кухни или санузла больше, чем на одну четверть относительно общей жилой площади квартиры,
• увеличить площадь балкона за счет смежной жилой комнаты,
• соединение кухни и жилой комнаты через арку при наличии установки газовой плиты в квартире,
• провести снос (демонтаж) основных несущих стен,
• снести, переместить в иное мести или уменьшить длину общедомовых коммуникаций,
• переместить санузел так, что он будет размещен над жилыми комнатами соседей снизу,
• обустроить отопление пола на балконе за счет общедомового отопления.

Если один из видов работ из приведенного выше списка уже выполнен в квартире и собственник не хочет ничего переделывать, то вернуть первоначальную планировку обяжет суд.

Подготовка документов на согласование

Сбор документов на согласование перепланировки зависит от различных особенностей. Еще недавно узаконить изменения в квартире допускалось только при наличии свидетельства о праве собственности. В настоящий момент по законодательству допускается оформить перепланировку еще до готовности документов, подтверждающих право собственности.

При долевом участии в строительстве объекта необходимо будет подготовить следующие документы:

• договор с застройщиком,
• договор на переуступку прав,
• акт приема-передачи квартиры,
• справку о выполнении обязательств перед застройщиком,
• разрешение на ввод жилого объекта в эксплуатацию,
• заявление от собственника,
• технический паспорт на объект,
• проект перепланировки.

В некоторых случаях может понадобиться поэтажный план жилого дома. Для квартиры, приобретаемой на условиях ипотечного кредитования, потребуется получить согласие от банка.

Этапы согласования перепланировки

Подготовленный пакет документов подают в любой Многофункциональный центр, после чего документы направляются в жилищную инспекцию. Можно обратиться лично в жилищную инспекцию.

Для получения разрешительного согласования на перепланировку, когда право собственности еще не оформлено, необходимо:

1. Получение технического паспорта,
2. Составление проекта перепланировки,
3. Подготовка пакета документов и обращение в жилищную инспекцию,
4. Получение разрешения,
5. Оформление процесса планируемых изменений в квартире с внесением записей в журнал работ,
6. Приглашение комиссии из жилищной инспекции для осмотра и составления акта выполненной перепланировки,
7. Приглашение специалистов из БТИ для проведения обмера квартиры,
8. Обращение в кадастровую палату и получение выписки из Росреестра с зафиксированными изменениями в квартире.

Для получения уведомительного согласования на перепланировку, когда право собственности еще не оформлено необходимо:

1. Получить в БТИ план квартиры,
2. Выполнить ремонт и внести переделки в план,
3. Обратиться в жилищную инспекцию с заявлением, приложив план изменений,
4. Составить акт выполненных работ по перепланировке,
5. Вызвать специалиста из БТИ для обмеров фактического состояния помещений,
6. Получить в БТИ новый план квартиры.

Если квартира приобретена с привлечением средств по ипотечному кредиту:

1. Изучите внимательно договор с банком – в нем не должно быть запрета на изменения границ помещений внутри квартиры,
2. Для начала процесса согласования обратитесь в банк с заявлением и проектом перепланировки,
3. Специалисты банка проверят у страховой компании информацию о вероятности возникновения страхового случая в процессе ремонта и по его завершению,
4. Также в банке оценивается стоимость жилья после перепланировки,
5. Получаем в банке разрешение и вместе с остальными документами отправляем в жилищную инспекцию.

В этом случае банк выступает в качестве дополнительного контроля над исполнителями ремонта, чтобы все работы и согласование прошли в отведенные для этого сроки. Новые документы о перепланировке в квартире необходимо предоставить в банк в течение 6-ти месяцев.

Возможность узаконить уже выполненную перепланировку

Когда перепланировка в новостройке уже выполнена, ее придется узаконить. Собственника могут оштрафовать за нарушение законодательства РФ в размере от 1 000 до 3 000 рублей. Кроме того, продать такую квартиру невозможно.

Процесс по соответствию фактического состояния квартиры оформленным документам предусмотрен только по решению суда. Причем суд может как принять положительное решение в интересах собственника жилья, так и обязать его вернуть в квартире исходную планировку.

Для того, чтобы обратиться в суд необходимо:

1. Подготовить документы для БТИ с целью получения нового технического паспорта на жилое помещение:

• документ, подтверждающий право собственности,
• действующий технический паспорт,
• заявление на получение нового техпаспорта и на вызов специалиста в квартиру.

Специалист БТИ непосредственно в квартире проведет осмотр и сделает необходимые промеры, сопоставляя новую планировку с прежним техпаспортом. Затем через некоторое время можно будет получить новый технический паспорт на квартиру.

1. С полученным заново техпаспортом и проектом перепланировки следует обратиться в специализированный техотдел, чтобы получить экспертное заключение о необходимости сохранения выполненных изменений в квартире.
2. Весь пакет документов подают в архитектурный отдел по месту жительства.
3. Затем предстоит обратиться в суд, приложив заявление и собранные документы.
4. При положительном решении суда останется лишь зарегистрировать документы в Росреестре.