Сдача квартиры в аренду всегда несет риски. Например, жильцы могут оказаться непорядочными и шумными или налоговая обратит внимание на получение дополнительного дохода. Рассказываем, как подготовиться к сдаче квартиры практически и юридически безопасно, чтобы сэкономить время, нервы и деньги.

Оформите отдельную сим-карту

Процесс сдачи квартиры начинается с поиска арендатора. Если вы решили искать жильцов сами, без сервисов аренды недвижимости и сайтов бесплатных объявлений обойтись вряд ли удастся. Это грозит шквалом звонков, причем не только от потенциальных арендаторов, но и спамных. Продолжаться такая нежелательная коммуникация может месяцами и даже годами после удаления объявления. 

Лучший выход в этой ситуации — оформление новой сим-карты. Если не хочется тратить время на получение «пластика» можно завести виртуальную карту. Когда проблема поиска жильцов решится, временный номер телефона можно отключить полностью или перевести на тариф без абонентской платы и оставить сим-карту на всякий случай в дальнем ящике.

Подготовьтесь к уплате налогов 

Перед сдачей квартиры стоит заранее подготовить плацдарм. Даже если особого желания делиться потенциальным доходом нет, сделать это все равно придется, так как с каждым годом контроль за нелегальными доходами населения усиливается. 

Благо, платить налог со сдачи квартиры сейчас просто. Для этого совсем не обязательно получать статус индивидуального предпринимателя. Достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого. Получить этот статус, выплачивать налоги и даже формировать чеки можно в приложении ФНС «Мой налог». Это позволит сотрудничать с юридическими лицами и командировочными, которым нужна отчетная документация. Это дает дополнительные гарантии юридической чистоты и добропорядочности квартиросъемщиков. 

Поставьте второй замок на двери 

Второй замок — универсальное решение на случай конфликта с арендаторами или их смены. Отдайте квартиросъемщикам ключ лишь от одного замка, а второй оставьте у себя. Стоит помнить, что даже если ситуация выходит из под контроля, таким методом нельзя насильно удерживать в квартире жильцов (даже в случае дебоша до приезда полиции) или запирать от них находящиеся в помещении их личные вещи. 

Если завершение отношений с арендаторами закончилось на доброй ноте и они просто съехали, второй замок тоже пригодится. Ключи от него можно выдать новым жильцам, чтобы лишний раз не менять личинку. Так вы обеспечите их безопасность и не будете тратить время на замену замка. 

Застрахуйте квартиру

Самый главный страх арендодателя — непорядочные жильцы, которые не только разнесут квартиру в пух и прах, но и, например, зальют соседей. Предугадать все жизненные ситуации нельзя, но обезопасить себя можно: достаточно оформить страхование гражданской ответственности. Существуют довольно демократичные тарифные планы страховых компаний, которые без ущерба для кошелька позволят сберечь себе нервы. Стоимость годовой страховки можно пропорционально разделить по месяцам и включить в общую сумму, которую будут оплачивать жильцы.

Проверьте личность арендатора

Прежде чем пускать в свою квартиру жильцов, важно убедиться в их добропорядочности. В век технологий сделать это довольно просто: узнав имя и фамилию, можно найти человека в социальных сетях и сложить о нем впечатление. Часто оказывается достаточно и простой беседы: не стесняйтесь задавать потенциальному квартиросъемщику побольше вопросов. 

Проверьте платежеспособность арендатора

Своевременная оплата за квартиру — один из важнейших факторов при оценке потенциального арендатора. Поэтому не лишним будет проверить его финансовое положение. Убедиться в отсутствии долгов можно на сайте судебных приставов. Обилие активных кредитов тоже может стать проблемой: проверить взаимоотношения с банками поможет выписка из Бюро кредитных историй. Если речь идет о длительной и дорогостоящей аренде, не стоит стесняться просить документы напрямую: например, выписку о состоянии счета или справку о доходах. Хотя, конечно, предоставлять ее или нет — решает только сам потенциальный жилец.

Заключите договор

Это обязательный пункт, которым пренебрегать нельзя ни в коем случае, даже если вы сдаете квартиру родственникам или знакомым. В договоре прописываются все права и обязанности сторон — от частоты и времени посещения квартиры собственником до уборки клининговой компанией при выезде. Именно этот документ станет, в случае конфликта, решающим при проведении разбирательств в суде. В приложении к договору необходимо сделать опись имущества. В идеале — оформить акт сдачи-приемки, а на протяжении всего периода аренды вести реестр оплаты с подписями обеих сторон.

Берите депозит

Стандартная сумма депозита — размер ежемесячной арендной платы. Однако, если жилье относится к классу элитных, размер депозита может быть увеличен. Это гарантия для двух наиболее распространенных проблемных ситуаций — порчи имущества или неуплаты. Если же подобных ситуаций за время аренды не произойдет, при выезде жильцов депозит придется вернуть или, по согласованию сторон, засчитать за последний месяц проживания. 

Разберитесь с коммуналкой

Порядок оплаты коммунальных услуг также должен быть прописан в договоре. В день непосредственной сдачи квартиры в аренду необходимо зафиксировать показания всех счетчиков в договоре и своевременно их оплатить. Если коммунальные услуги жилец оплачивает сам, необходимо прописать в договоре порядок предоставления электронных чеков или квитанций. 

Обратитесь к специалистам

Если вы сдаете квартиру впервые или ограничены во времени, лучше обратиться в агентство недвижимости. Специалисты возьмут на себя все заботы по поиску жильцов и юридическому сопровождению сделки. Если квартира находится в другом городе — сами проведут просмотры. Что касается комиссии, есть разные варианты сотрудничества: ее может платить арендатор, собственник или оба. В любом случае, сумма выплачивается единожды, но это плата за безопасность, сэкономленные нервы и деньги.