Реализация недвижимости несет получение прибыли для продавца. А это значит, что с дохода в ряде случаев придется заплатить налог. Это обстоятельство вызывает много вопросов и сомнений. Разбираем основные заблуждения и ошибки собственников в вопросе уплаты налогов после продажи квартиры.

Занижение цены недвижимости

Одно из самых распространенных заблуждений, которое часто применяют на практике для уменьшения размера налогов при продаже недвижимости — занижение ее стоимости. Так, еще 5-10 лет назад при продаже квартир в элитных новых домах в центре Тюмени в договоре купли-продажи могла была указана стоимость всего в один миллион рублей. И даже если такими сделками интересовалась налоговая, собственники всегда могли сказать, что имеют право устанавливать ту цену, которую хотят. 

Однако теперь такая схема утратила всякий смысл, поскольку налог рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Для этого ее умножают на коэффициент 0,7. На эту цену и стоит ориентироваться при оформлении договора. Если указанная в нем стоимость будет выше, налоговая база будет рассчитываться, исходя из нее. Исключение — владение жилой недвижимостью более 5 лет. В этом случае при продаже налог с доходов платить не нужно. 

Отказ от услуг юриста

Хотя риелторы и в курсе основных законодательных актов, все же, не стоит пренебрегать помощью профессиональных юристов. Они грамотно проконсультируют вас относительно всех налоговых тонкостей и помогут правильно оформить все необходимые бумаги. Альтернативный вариант — сотрудничество с надежным агентством недвижимости. Например, наша компания предлагает комплексное юридическое сопровождение сделки. 

Подача нулевой декларации

Эта ошибка не грозит какими-либо материальными потерями, но вынуждает людей тратить время на ненужные действия. Если собственность была продана после пяти лет владения, налог платить не нужно. Это значит, что и нулевую декларацию подавать в инспекцию тоже не нужно.

Отсутствие оплаты при переуступке

Многие ошибочно полагают, что если право собственности еще не возникло, то при проведении сделки по переуступке налог платить не нужно. На самом деле, такая обязанность есть. При этом 13% будет взыскано лишь с разницы, которая возникает между стоимостью недвижимости по переуступке и долевому договору. Например, если вы приобрели долю за 1 млн рублей, а переуступили за 1 млн 200 тыс., налог нужно будет заплатить только с 200 тыс., которые вы получите в качестве прибыли.

Путаница с 3- и 5-летним сроком

Как уже упоминалось, налог при продаже платить не нужно, если недвижимость находится в собственности более пяти лет. Однако в некоторых ситуациях эта обязанность не возникает и при владении жильем больше трех лет. 

• Самый распространенный вариант — право собственности возникло в результате договора дарения или получения наследства от родственников первого порядка. К ним относятся родители, дедушки и бабушки, родные братья и сестры, а также супруг или супруга.
• Право владения возникло в результате приватизации. 
• Недвижимость перешла на основании пожизненной ренты.
• Реализуемая собственность является единственной у вас и вашего супруга/супруги.

Неверный расчет налога

Если вы решили продать недвижимость до окончания 3-5-летнего срока, то налог придется платить. Именно на этом этапе часто возникают проблемы, поскольку важно правильно рассчитать налогооблагаемую сумму. Основное правило — необходимо полученные при реализации доходы вычесть из расходов, понесенных на приобретение недвижимости. Например, вы купили квартиру за 5 млн, а продали за 6 млн. Прибыль в этом случае составила 1 млн: именно с этой суммы и придется заплатить налог. 

Также есть ситуации, когда налог платить не придется. Например, если вы продали квартиру за ту же цену, что и купили. Вторая ситуация, освобождающая от уплаты налога, — если собственность была реализована по стоимости более низкой, чем приобретена. Однако, в этих случаях декларацию все равно придется подавать.

Неверное понимание принципа «доходы минус расходы»

Узнав о том, что платить налог надо лишь с прибыли от продажи квартиры, многие собственники ошибочно переносят этот принцип на иные сделки. Продав одну квартиру и потратив средства от ее реализации на приобретение другого жилья, считают, что никакой прибыли не получили. На самом деле, объединять по этому принципу две разные сделки нельзя. Если при продаже недвижимости у вас возникает обязанность по внесению налога, его нужно заплатить. А на что вы потратите полученные от продажи деньги, значения уже не имеет. Покупка новой квартиры — новая сделка, поэтому на налогообложение по предыдущей не влияет.

Путаница с жилой и нежилой недвижимостью

Все указанные выше правила действуют только в отношении жилой недвижимости. У нежилой свои особенности. В этом случае будет отсутствовать правило относительно 3-5-летнего срока. Особенно это актуально для владельцев апартаментов: они к жилой недвижимости не относятся. 

Несколько собственников — один налог

Не стоит забывать, что если у квартиры или дома несколько владельцев, то платить налог должен будет каждый из них соразмерно своей доле. Если один из собственников заплатит налог, а другие нет, то к уклонившимся будут применены штрафы.

Попытка скрыть продажу от налоговой

Не стоит думать, что если декларация не будет подана, налоговая не узнает о факте продажи квартиры. Абсолютно все сделки проходят обязательную регистрацию в Росреестре, автоматически данные передаются и в ФНС. Когда факт сокрытия информации будет выявлен, налоговая может либо обязать вас подать декларацию, либо начислит налог автоматически. Дополнительно может быть выставлен штраф за то, что сведения не были переданы вовремя и самостоятельно.