Договор долевого участия (ДДУ) между инвестором в строительство (дольщиком) и застройщиком сегодня – наиболее безопасный инструмент приобретения жилья в новостройке.

Условия такого соглашения регламентируются законодательно (ФЗ №214), его чистоту гарантирует регистрация в Росреестре. Кроме того, отношения сторон ДДУ регулируются законом «О защите прав потребителя», сделка купли-продажи недвижимости попадает под контроль Роспотребнадзора.

Но единой стандартной формы договора не существует, в каждом случае соглашение составляется в применении к конкретной ситуации и определенному объекту продажи.

Существование ДДУ не обеспечивает полной безопасности прав покупателя жилья

Недобросовестные застройщики способны злоупотребить незнанием законодательства или невнимательностью покупателей, нарушить равноправие сторон сделки.

Большинство уловок застройщика направлены на то, чтобы:

• навязать свои услуги,
• избежать ответственности за некачественно выполненную работу,
• заставить заплатить большую цену, чем было оговорено вначале.

Наиболее популярные «ловушки» недобросовестных продавцов

Можно выделить несколько аспектов взаимоотношений сторон сделки, в рамках которых чаще всего есть место для злоупотреблений.

Ответственность сторон

• В ДДУ четко и полностью оговариваются права и обязанности обеих сторон. Даже если продавец умолчал о своих обязанностях, основные из них сформулированы в законе «Об участии в долевом строительстве».
• Застройщик не вправе без согласования с дольщиками изменять проект строительства. Дольщик должен держать под контролем дополнительные платежи и непредвиденные расходы.

Неправомерные штрафы

• За расторжение договора.

Законом предусмотрены три возможности расторжения договора: по взаимному согласию, в связи с невыполнением обязательств одной стороной или «по суду».

Строительная организация не вправе штрафовать дольщика за расторжение договора (обычно от 10% до 30% от цены объекта), даже если отказ произошел по независящим от продавца причинам. Защиту обеспечивает «Закон о правах потребителя», который разрешает отказаться от покупки. Существует даже возможность требовать возврата выплаченных средств, причем с процентами за пользованием ими.

Единственный «скользкий» момент – требование оплатить исполнителю уже выполненные строительные работы. Для того, чтобы предъявить иск в суде, исполнителю придется документально подтвердить факт и сумму ущерба, что невозможно на практике.

Дополнительные платежи

• Застройщик не имеет права самостоятельно повышать оговоренную цену, даже если речь идет об оплате дополнительных полезных кв. м.
• Деньги дольщика должны быть использованы только на строительство жилого объекта.

К нецелевому использованию средств относятся:

• строительство инфраструктуры;
• оплата страхования ответственности застройщика.

Устранение недоработок строительства

Покупатель имеет право устранить недостатки строительства за свой счет и потребовать компенсацию за расходы от строительной организации. Застройщик не имеет права навязывать свои услуги.

Что делать, если возникло подозрение в «нечестной игре» застройщика?

Прежде всего стоит задуматься, стоит ли вступать в сделку с сомнительным застройщиком.

Идеальный вариант беспроблемных отношений между продавцом и потребителем – изначально очистить документ ДДУ от спорных или неправомерных условий. Но даже если уловки продавца остались незамеченными, требование их выполнения всегда можно оспорить.

По опыту, как правило, в тяжбах такого рода потребитель оказывается прав. Довести спор до суда – неблагоприятное развитие отношений даже для правой стороны (дольщика):

• судебные разбирательства требуют материальных, временных и психических затрат;
• за время тяжбы ситуация может измениться, объект спора приобрести новое качество.

В любом случае, проверка документа на стадии его разработки квалифицированным и добросовестным юристом – более чем желательна.