Аренда жилья — по своей сути дело достаточно рискованное: недобросовестным может оказаться и самый милый квартиросъемщик, обещающий порядок в доме и оплату вовремя. Нечестные арендаторы могут испортить вашу мебель и технику, сменить замки, сдать квартиру в субаренду или даже нагло отказывать в арендной плате, не съезжая при этом из вашей жилплощади. Что делать в каждом из этих случаев и как заранее обезопасить себя от подобных проблем — разберемся прямо сейчас.

1. Арендаторы испортили ваше имущество

Сломали кровать, разбили телевизор — словом, привели в негодность все, что изначально принадлежало вам. Теперь нужно добиться от жильцов компенсации — легче всего это сделать, если вы заключали договор об аренде и составляли акт приема-передачи всего имущества, которое находилось в квартире перед ее сдачей. В этот акт лучше вписать не только технику и мебель, но и даже состояние потолков, пола, стен и окон: жильцы нередко портят обои (особенно, если заселяются с животными или детьми), окно могут разбить, полы - поцарапать. Если есть акт, арендаторы просто обязаны возместить вам ущерб в полном размере по условиям договора. Не хотят подчиняться условиям договора — смело идите в суд (имейте в виду, что у вас обязательно должны быть на руках документы о владении квартирой).

Если же акта приема-передачи не было, то в суде тоже можно доказать виновность жильцов — если у вас есть фото "до" и "после" проживания арендаторов, и на фото четко видно, какой ущерб какому имуществу нанесен. Желательно, чтобы у вас была парочка свидетелей, которые видели квартиру до заселения жильцов и могут хотя бы устно подтвердить ваши слова. Неплохо, если сохранилась и ваша переписка с арендатором перед сдачей квартиры.

2. Сделали ремонт, а вы не знали

Конечно, если квартиранты сделали только лучше и поменяли старые обои на новые — судить их не за что, тем более, если изменения в квартире стали для вас действительно приятным сюрпризом. Но по правилам договора (если он заключен), арендаторы не имеют права делать ремонт или перепланировку в квартире без вашего согласия. То же касается ванны и душевых кабин — это уже замена инженерных сетей, которая без вашего согласия также подлежит административному наказанию. Некоторые хитрецы даже продают подороже "хозяйскую" мебель, покупают самую дешевую взамен и зарабатывают таким образом на вашем имуществе.

Чтобы такого не случилось, обязательно пропишите такой пункт в договоре и несколько раз проговорите это правило с новыми жильцами. Если все-таки проблема уже появилась, вы имеете полное право потребовать у жильцов вернуть все, как было. Не хотят возвращать — опять же, идите в суд. В суде вам нужно будет (как и в предыдущем пункте) доказать, что до заселения аредандаторов квартира выглядела иначе.

3. Не хотят пускать вас в квартиру

Имейте в виду, что по условиям стандартного договора аренды хозяин, как правило, не может заходить в квартиру, когда арендаторов нет дома. Поскольку квартиранты платят вам за временное проживание в квартире и оставляют в ней свои вещи, то приходить в квартиру, сдаваемую по найму, вы можете только по предварительной договоренности с арендатором и только в его присутствии. Но проверять состояние жилья и приходить за арендной платой вы тоже можете — если проверки происходят в разумных пределах и не каждые три дня.

Но если жильцы не хотят вас впускать в течение нескольких месяцев — при этом переговоры не помогают, а соседи жалуются на шум? Попробуйте снова попасть в квартиру в присутствии участкового — скорее всего, придется письменно объяснить, почему вы решили срочно попасть в квартиру. Если даже с полицейским жильцы не открывают дверь, можете пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок. Кстати, при попадании в квартиру компания участкового вам только на руку — он сможет сразу зафиксировать ущерб, если он есть.  

4. Сдали квартиру в субаренду

В таких случаях есть одна главная проблема: в типовом договоре об аренде обычно нет раздела об ответственности жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду, а ваша устная договоренность не имеет никакой юридической силы. Если такого пункта не было и в вашем договоре, то вы можете сделать только одно: досрочно расторгнуть договор и выселить жильцов в принципе — или по взаимному согласию, или через суд.

Если же вы хотите внести такой пункт в договор, то все не так просто: сам договор еще придется внести в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Только тогда суд возьмется за рассмотрение дела и обяжет жильцов возместить вам моральный ущерб. Формулировка нового пункта в договоре может быть разной — например, «сдача в субаренду жилого помещения запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду на любой срок без предварительного согласования с собственником».

5. Не хотят платить за аренду

Такая проблема обычно встречается в двух форматах: или особо жадные жильцы продолжают жить в квартире, но не платят, или они не платили месяц/несколько месяцев и затем съехали. И особенно грустно будет тем хозяевам, которые не заключали договор с жильцами: выселить наглецов через суд еще можно, а вот вернуть деньги не получится.

Если же договор есть, но арендаторы все равно не платят и отказываются от переговоров — посмотрите, что написано в договоре: обычно там указывают срок просрочки ежемесячной оплаты. Когда этот срок выйдет, вы можете расторгнуть договор с помощью юриста или районного суда. Но имейте в виду, что есть два типа договора — краткосрочный и долгосрочный. По краткосрочному можно выселить жильцов, которые не платят 2 месяца. А вот долгосрочный заключается на срок от года до пяти лет — и в этом случае вы можете выселить жильцов только после 6 месяцев неуплаты. 

Еще можно попробовать договориться с управляющей компанией и отключить в квартире свет и воду. Не самый приятный способ, но жильцы вряд ли смогут теперь здесь жить.

А если же жильцы не заплатили и съехали — обращайтесь в суд (опять же, только с договором). Там помогут найти беглецов и взыскать с них долг. При этом, если жильцы решили не уходить с пустыми руками и из квартиры что-то пропало — не забудьте написать заявление в полицию.  А чтобы обезопасить себя в дальнейшем — берите с новых арендаторов залог, который они вернут только перед выездом из квартиры и после оплаты последних коммунальных счетов: терять деньги никому не хочется, жильцы — не исключение.