Когда речь идет о продаже квартиры третьим лицам, обычно вопросов относительно процедуры оформления не возникает: в большинстве случаев используют договор купли-продажи. Если речь идет о сделке, в которой участвуют родственники, появляется альтернатива  — договор дарения. Каждый из договоров имеет свои преимущества и недостатки для обеих сторон. Кроме того, дополнительную роль в этой ситуации играют межличностные отношения: здесь квартирный вопрос может не просто «испортить москвичей», но и полностью разрушить семейные связи. 

Договор дарения: кому подойдет

Договор дарения предполагает безвозмездную передачу прав на недвижимость. В результате сделки одаряемый получит право собственности, а даритель — ничего. Этот вариант несет больше плюсов для нового собственника, чем для предыдущего владельца квартиры.

Он будет наиболее удачным выходом в случае, если:

• Нынешний собственник квартиры не надеется получить материальную выгоду от ее передачи.
• Сделка заключается между близкими родственниками: сестры и братья, бабушка, дедушка и внуки, родители и дети.

Дарителю стоит учесть, что одариваемые родственники могут повести себя совершенно непредсказуемо. Например, пропасть из его жизни, не оценив столь щедрого подарка и не выказывая никаких ответных действий в благодарность. К сожалению, такое случается нередко. Есть отдельные нюансы договора дарения, с которыми стоит ознакомиться перед выбором подобного способа передачи прав на недвижимость.

Плюсы договора дарения

У договора дарения есть несомненные преимущества, которые позволят сэкономить деньги и избежать проволочек.

• Если договор заключается между близкими родственниками, одариваемые не обязаны платить НДФЛ. Речь идет только о родственниках первой очереди: сестрах и братьях, бабушках, дедушках и внуках, родителях и детях. Если же сделка совершается, например, между кузенами или с любыми другими третьими лицами, новым собственникам квартиры придется заплатить налог в размере 13%. Он рассчитывается от инвентаризационной стоимости недвижимости на момент дарения. Узнать эту цифру можно в БТИ по месту расположения объекта.
• Если новые собственники захотят перепродать квартиру, НДФЛ платить не придется уже по прошествии 3 лет. При ДКП этот срок составляет 5 лет.
• Если речь идет о дарении доли в квартире, в отличие от ситуации с оформлением договора-купли продажи, другие участники долевой собственности не будут обладать преимущественным правом покупки. Это значит, что подарить долю можно кому угодно.
• Преимущество для дарителя: такой договор легче расторгнуть в суде. Например, если одариваемый нанес дарителю физический вред или покушался на жизнь.
• Договор дарения может стать хорошим выходом в ситуации, когда будущий собственник не хочет делиться недвижимостью с супругой или супругом. Полученная в дар квартира не считается общей совместно нажитой.

Минусы договора дарения

Ряд минусов договора дарения вытекает из его плюсов. Например, его легче отменить и оспорить в суде. Для третьих лиц недостатком выступает необходимость уплаты НДФЛ. 

Среди других минусов: 

• Подобная форма сделки не подходит для коммерческих организаций.
• Заключить такой договор можно только с согласия всех владельцев недвижимости, если объект находится в общей совместной собственности. 
• Даритель не получает материальной выгоды, ибо на этом построена сама суть договора. Если же будет выявлено, что деньги были получены, договор можно признать ничтожным.
• Нельзя получить налоговый вычет.

В каких случаях необходим договор купли-продажи

Договор купли-продажи — один из наиболее популярных форматов при заключении сделок с недвижимостью. При соблюдении ряда условий он освобождает всех участников от уплаты НДФЛ, а также максимально защищает финансовые интересы продавца.

Плюсы договора купли-продажи

К основным плюсам ДКП можно отнести:

• Покупатель освобожден от НДФЛ, а продавец не будет платить налог, если недвижимость принадлежит ему более 5 лет.
• Покупатель сможет получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости жилья.
• Подобные сделки доступны физическим и юрлицам. 
• Такой договор сложнее оспорить или отменить, в том числе третьим лицам.
• В выгоде остаются и продавец, и покупатель. Если сделка была фиктивной и маскировала под собой договор дарения, она будет считаться ничтожной.
• В договоре можно прописать широкий перечень дополнительных условий.

Минусы договора купли-продажи

Минусов у этой формы передачи имущественных прав не так много. Они могут возникнуть лишь в отдельных ситуациях.

• Чтобы перепродать квартиру без уплаты НДФЛ, новым собственникам придется ждать 5 лет.
• Если собственников у объекта изначально несколько, необходимо не только уведомить их о намерении расстаться с долей, но и предоставить им преимущество при покупке. 
• Если покупатель в браке, эта недвижимость будет считаться совместно нажитой.
• Родственники не всегда могут адекватно воспринять назначенную собственником цену. Это может привести к конфликтам или психологическому давлению, что вынудит владельца снизить стоимость.

Что касается процесса заключения договора и регистрации прав собственности — оба формата не имеют особых отличий ни в процедуре, ни в стоимости государственных пошлин. Поэтому, выбирая между ними, стоит отталкиваться лишь от конкретной личной ситуации.