Покупка квартиры - это всегда запланированное мероприятие. Нельзя вот так просто найти объявление, прийти и купить; у каждого потенциального покупателя имеются свои потребности и запросы, а потому, выбор недвижимости на вторичном рынке может занимать довольно долгое время. Однако в погоне за квадратными метрами, престижностью района и низкой ценой, граждане забывают о том, что необходимо проявить большую внимательность и перед подписанием договора совершить несколько необходимых действий, которые впоследствии уберегут их от больших проблем.

Проверка документов на квартиру

Покупка квартиры на вторичном рынке чревата тем, что у нее имеется предыдущий собственник, возможно, не один, со своей историей, которую нам необходимо узнать. Сделать это можно следующими способами:

• просим показать документы на право собственности, выписку из домовой книги;
• узнаем кадастровый номер квартиры (точный адрес) и ищем все сведения о наличии обременений на сайте Росреестра с помощью электронного сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;
• запрашиваем выписку из ЕГРН;
• запрашиваем у хозяев выписку из финансово- лицевого счета и квитанции по оплаченным коммунальным услугам;
• на сайте районного, мирового и арбитражного суда в картотеке дел проверяем по фамилии собственника квартиры, не участвует ли он в спорах по разделу имущества, об обращении взыскания на имущество и т.д.

Важно! В Росреестре содержатся абсолютно все сведения об объектах недвижимости на территории РФ, на которых оформлены соответствующие права владения. Даже если на квартиру наложены обременения, такая информация будет доступна всем пользователям сети Интернет в электронном сервисе ведомства.

Опрос соседей

На первый взгляд может показаться странным хождение по квартирам и разговор с потенциальными соседями на предмет: «А что вы знаете про Петю из 32»? Но это только кажется. На самом деле, соседи являются очень ценным источником информации, особенно, если Петя их неоднократно заливал, обзывал и не давал спать.

Итак, что спрашиваем у соседей:

• нет ли у Пети родственников, которые отбывают наказание в виде лишения свободы или служат в армии и временно сняты с учета;
• нет ли у Пети несовершеннолетних детей, которые с ним не проживают, но зарегистрированы в квартире.

Лена нашла квартиру своей мечты, посмотрела все документы на право собственности, пообщалась с милыми хозяевами и решила приобрести недвижимость. В лифте она столкнулась с соседкой владельцев квартиры и разговорилась с ней. Ей была рассказана трогательная история о брате хозяйки, который в общем-то ни за что сидит в колонии, и выходить ему уже через 5 лет. Лена задумалась и вернулась назад. Владельцы, смущаясь, подтвердили факт наличия брата, но уверили Лену, что он сюда не приедет, а останется на Севере, там у него семья. Лена все же, после консультации с юристом, отказалась покупать квартиру, в которой имеется обременение в виде родственника, снятого с учета, но имеющего право на долю.

Проверка владельца/представителя

В процессе оформления сделки необходимо удостовериться в правомочиях подписанта. Вариантов развития событий несколько:

• договор подписывает собственник (в этом случае необходимо попросить предоставить его справку о том, что он не состоит на учете в психиатрическом диспансере); если собственников несколько, запрашивайте у всех;
• договор подписывает представитель по доверенности: читаем доверенности на предмет наличия соответствующих полномочий; если доверенность удостоверена нотариусом, проверяем ее подлинность на сайте Федеральной нотариальной Палаты в электронном сервисе «Проверка доверенностей по реквизитам»;
• доверенность подписывает законный представитель – запросить согласие органа опеки.

Проверка правомочий подписанта – не пустая формальность. Отсутствие прав на подпись является основанием для признания договора недействительным. Такая неприятная ситуация произошла у Игоря. Он купил квартиру, заплатил всю сумму, но через 3 месяца получил повестку в суд. Выяснилось, что орган опеки посчитал, что опекун действовал не в интересах подопечного и оставил его без собственной жилплощади. Сделку признали недействительной, но покупатель не спешил возвращать полученные деньги, так как у него их не было. Судебный пристав-исполнитель возбудил производство, но воз и ныне там.

Проверка юридической чистоты заключаемой сделки

Что нужно проверить?

• не нарушались ли права несовершеннолетних при проведении приватизации;
• каким образом собственник получил квартиру (дарение, рента, купля-продажа); от этого зависит наличие претендентов на жилплощадь: например, если речь идет о наследстве, была ли выделена обязательная доля наследникам;
• не признан ли дом аварийным и не находится ли он в плане на расселение.

Для справки! Если в квартире была незарегистрированная перепланировка, регистрация сделки осуществлена не будет. Поэтому необходимо поговорить с владельцем и самым тщательным образом сравнить технический план с реальным расположением комнат и иных помещений.Что должно насторожить?

• частые сделки с недвижимостью в течение короткого промежутка времени;
• сокрытие информации о собственнике и его неохотность идти на контакт;
• наличие обременений (например, в виде ипотеки).

Передача денег после оформления договора

Предприимчивые граждане, которые в народе называются «мошенниками» разработали такую схему: предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи, уговаривают его передать деньги, рассказывая о большом количестве желающих купить квартиру. Доверчивый клиент соглашается, и ребята, прихватив с собой деньги, исчезают.

Правила передачи денег следующие:

1. Если покупатель оставляет задаток, продавец должен составить расписку о получении денежных средств. Несмотря на простую письменную форму, расписка будет являться доказательством в суде.
2. Предварительный договор не обязывает покупателя передавать продавцу всю сумму средств. Не подписывайте никакие соглашения, которые включают в себя условие о переводе денег.
3. После оформления договора купли-продажи, покупатель отдает/перечисляет деньги, продавец пишет расписку, что вся сумма получена и претензий к покупателю он не имеет.

Лиза внесла задаток продавцу, но не взяла с него расписку. После оформления сделки продавец удивленно сказал, что ему никакие деньги не передавались. Лиза внесла еще часть суммы и получила урок: оформляйте передачу денег только посредством подписания договора или составления расписки.

Подводим итоги

При покупке недвижимости на вторичном рынке стоит помнить следующие правила:

1. Проверяйте все документы на права владения квартирой, уточняйте все через уполномоченные органы посредством оформления выписок или использования электронных сервисов.
2. Проверяйте правомочия лиц, подписывающих договор.
3. Передавайте деньги только после подписания договора купли-продажи или под расписку, при заключении договора о задатке.
4. Читайте договор купли-продажи внимательно; особенно то, что написано мелким шрифтом.