В марте 2021 года ЦБ по поручению президента предложил участникам финансового рынка обсудить, как в стране может быть реализована ипотека с плавающими ставками. По информации Forbes, еще осенью прошлого года этим вопросом занимались эксперты «Сбербанка». В январе этого года специалисты банка представили актуализированный доклад по теме. Центробанк пока не комментировал озвученные в нем решения. 

Зачем нужна ипотека с плавающей ставкой

Сегодня средняя ипотечная ставка в России — 7,96%, при этом ключевая ставка Центрального банка — 4,5%. В получившуюся между этими значениями разницу банки закладывают свою выгоду и различные надбавки. В них входит и понятие процентного риска — это своеобразная компенсация возможных потерь банка, которые неизбежны при колебаниях ставки ЦБ. 

Например, банк выдает ипотеку под 8% сроком до 20 лет, а вклады — под 4% всего лишь на год. В случае роста ключевой ставки процент по вкладам тоже будет увеличен. При этом ставка по уже выданной ипотеке останется фиксированной. Это может вызвать не просто снижение доходности финансовых организаций, но и прекращение их деятельности. Чтобы такого не происходило, в действующей системе этот процентный риск уже заложен в ипотечную ставку. Получается, что сегодня клиенты выплачивают деньги за ситуацию, которая еще не произошла — возможность того, что ставка ЦБ будет изменена.

Сейчас размер процентного риска — 1,4%. Эта премия будет становиться выше при понижении ключевой ставки ЦБ. Весной прошлого года средний размер ставок на «вторичке» находился на уровне 8,48%, размер риска — 0,69%. К концу года ставки по ипотеке стали ниже, закрепившись на отметке 8,05%. При этом премия увеличилась до 1,4%.

В чем состоит идея «Сбербанка» 

Чтобы сократить зависимость от колебаний ключевой ставки, в «Сбербанке» предложили ввести плавающую ставку по ипотечным кредитам. Суть идеи состоит в том, что при изменении ипотечной ставки ежемесячный платеж должен оставаться фиксированным, а вот срок кредита должен быть увеличен. 

Пример. Человек оформляет ипотеку на сумму 3 млн руб. на 15 лет с первоначальным взносом 20%.

При действующей сейчас системе фиксированной ставки, допустим, в размере 8% годовых, его переплата за весь срок кредита при платеже в 22 965 руб. составит 1 728 416 руб. 

Второй вариант — плавающая ставка, которую предлагает «Сбербанк». Все условия остаются прежними, но ставка, например, будет составлять уже 6,6% с учетом вычета премии за процентный риск. Таким образом, ежемесячный платеж составит 21 038, а переплата — 1 386 972 руб. Сэкономить на переплате за весь срок клиент сможет 341 444 руб.

Если ключевая ставка вырастет, то пропорционально вырастет и ипотечная ставка у клиента. Из-за этого, конечно, увеличится и размер переплаты. Однако, чтобы ежемесячный платеж оставался комфортным для клиента, его банк изменять не будет. Вместо этого увеличится срок кредита на период, необходимый для погашения «лишних» процентов, появившихся при увеличении ключевой ставки.  

Существует мнение, что обсуждение ипотеки с плавающей ставкой призвано подготовить рынок к повышению ключевой ставки ЦБ и отмене льготной ипотеки. Эксперты считают, что если планы введения нового продукта будут реализованы, он может занять до 15-20% ипотечного рынка. В то же время, нужны четкие механизмы регулирования.