Отказ по ипотеке — это неприятно, но совсем не значит, что о желании иметь собственное жилье можно забыть навсегда. В большинстве случаев вызвавшие отрицательное решение причины можно устранить. Эксперты агентства «Метрика Недвижимость» рассказали, почему банки не одобряют ипотеку и что с этим делать.

Наличие просрочек в прошлом

Самая частая причина отказа по ипотеке — плохая кредитная история. Если в прошлом у потенциального заемщика были серьезные просрочки, финансовая организация считает его неблагонадежным и не хочет брать на себя риски. Узнать свою кредитную историю можно бесплатно два раза в год в БКИ. За деньги услугу предоставляют неограниченное число раз.

Что делать: Есть реальные способы исправить кредитную историю. Как это сделать, мы недавно подробно рассказывали здесь.   

Большая закредитованность

Поскольку заемщик должен иметь возможность регулярно вносить ежемесячные платежи, важен баланс его доходов и расходов. Если в настоящее время у него есть действующие кредиты, эта финансовая нагрузка также учитывается при рассмотрении заявки на ипотеку. Если ежемесячные расходы на погашение других ссуд слишком высоки, в одобрении жилищного кредита могут отказать. Чтобы понимать текущие возможности, заемщик может узнать свой кредитный потенциал или кредитный рейтинг. Это также можно сделать в БКИ или конкретном банке, где планируется получение ипотеки. 

Что делать: Закрыть текущие кредиты и подождать хотя бы пару недель, пока данные обновятся. 

Заемщик выступает поручителем по чужому кредиту

Ситуация, когда человек выступает поручителем или созаемщиком по чужим кредитам, аналогична описанной выше. Хотя клиент и не платит по этим ссудам, они также воспринимаются в качестве излишней финансовой нагрузки. В случае если основной заемщик перестанет платить, обязательства лягут на поручителя. 

Что делать: При возможности рефинансировать кредит, чтобы выйти из статуса поручителя или созаемщика. Альтернативный вариант — привлечь поручителей уже в свой ипотечный кредит.

Наличие займов в МФО в прошлом

Наличие в кредитной истории отметок о займах в микрофинансовых организациях воспринимается банками негативно. Такие ссуды берут до зарплаты или в сложных жизненных ситуациях, когда деньги необходимы срочно и на короткий срок. Для банка это показатель финансовой несостоятельности: если у человека не хватает денег на повседневные расходы, он не сможет взять на себя серьезную нагрузку. 

Что делать: Улучшать кредитную историю.  
 

Есть неоплаченные штрафы, налоги и судебные обязательства

Наличие штрафов, неоплаченных налогов и исполнительных производств может стать реальной причиной отказа. Логика банков проста: если человек не исполняет действующие финансовые обязательства, доводит дело до суда, его благонадежность вызывает сомнения. 

Что делать: Закрыть долги и исполнить все имеющиеся обязательства. Лучше сделать это еще до подачи заявки на ипотеку. В случае отказа по кредиту по этой причине — выплатить все как можно быстрее, дождаться обновления баз по задолженностям и вновь обратиться в банк.
   
Недостаточный доход

Недостаточный уровень дохода также входит в топ причин отказа по ипотеке. Для каждого клиента необходимый размер дохода рассчитывается индивидуально. Существует оптимальное процентное соотношение баланса доходов и расходов: ежемесячные выплаты по кредиту должны быть на уровне не более 45% от заработка. Однако в каждом банке есть собственные вариации оценки дохода: в некоторых показатель может доходить до 60% или, в редких случаях, даже до 90%. 

Что делать: Если увеличить размер дохода не получается, есть несколько вариантов. Первый — выбрать другие показатели ипотечного кредита. Например, уменьшить его сумму, увеличить срок и первоначальный взнос. Второй способ — привлечь созаемщиков или поручителей.

Несоответствие минимальным требованиям банка

Помимо кредитной истории и дохода, при оценке платежеспособности клиента банк учитывает еще множество других показателей. Важнейший из них — место работы. Предпочтение отдают служащим государственных бюджетных или крупных коммерческих предприятий. В зоне риска сотрудники небольших ИП, а также представители профессий, связанных с высоким уровнем риска: промышленные альпинисты, шахтеры, пожарные.

Оценивается и стаж: общий и на последнем месте работы. Как правило, требуется наличие общего стажа не менее 1–3 лет и на последнем месте работы от полугода. Однако, чем больше будут эти цифры, тем выше шанс одобрения ипотеки. 

Еще один показатель — возраст. Ипотеку не одобряют слишком молодым и пожилым людям. Обычно минимальный порог находится на уровне 21–23 лет, максимальный — 65–75 лет. Оценивают и другие факторы, например наличие недвижимости или другой собственности. 

Что делать: Что касается работы, можно сменить место на более благонадежное или подождать, пока накопится необходимый для банка стаж. Если изменить ситуацию под минимальные требования нельзя, обратитесь в другие банки, у некоторых требования не такие строгие. Можно предоставить и другие козыри: высокий уровень дохода или наличие поручителей.    

Предоставлены недостоверные сведения

Все представленные при подаче заявки на ипотеку сведения должны быть актуальными и достоверными. Важно заранее проверить срок действия паспорта, заменить СНИЛС и ИНН, если менялась фамилия. Также не стоит врать об уровне дохода и наличии официального трудоустройства: эти сведения в большинстве случаев автоматически сверяются с базой ПФР.  

Что делать: Привести в соответствие документы и подать новую заявку с актуальными сведениями. 

Клиент ведет себя подозрительно или неадекватно

При одобрении кредита оценивают не только документы, но и личность заемщика. Чтобы избежать мошенничества, ипотечный специалист не зря задает клиенту вопросы. Если человек начинает путаться и нервничать, возможно, все данные он заучил лишь недавно и теперь выдает себя за другую личность.

Кроме того, ипотечный специалист должен обязательно проставить особую отметку, если пришедший на оформление заявки заемщик находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, выполняет указания третьих лиц или ведет себя неадекватно. В этом случае по заявке автоматически придет отказ.

Что делать: Обращаться в отделение банка в трезвом состоянии и вести конструктивный диалог со специалистом.

Жилье не подходит под правила банка

Новостройка может быть не аккредитована у конкретного банка: в этом случае по заявке придет отказ. В ситуации со вторичной недвижимостью отказ может прийти, если квартира не соответствует требованиям банка. Например, если есть неузаконенная перепланировка или дом имеет статус аварийного.

Что делать: При покупке в ипотеку новостройки заранее уточнить у менеджера список доступных банков. Изучить требования банка к вторичному жилью.      

Универсальный совет, который подойдет для всех рассмотренных ситуаций — не сдаваться после первого отказа. У каждого банка собственные критерии оценки заемщиков. Кроме того, на процент отказов в конкретной финансовой организации может влиять текущая политика компании или внутренние механизмы: вплоть до того, что в одном банке отказ или одобрение будет зависеть от обращения в разные отделения. Поэтому подавать заявку стоит сразу в несколько банков одновременно, в случае с ипотекой на кредитную историю это не повлияет.

В случае отрицательного решения по ипотечной заявке, стоит попытаться узнать причину отказа. Если банк не разглашает такую информацию, изучить кредитную историю и убрать другие негативные факторы, которые могли повлиять на решение. Когда все возможные причины отказа будут устранены, через один-два месяца после первой попытки, можно повторно подать заявку на ипотеку в тот же банк и другие финансовые организации.