Ипотека — это серьезная финансовая нагрузка для заемщика и высокие риски для банка. Именно поэтому при рассмотрении заявки на ипотеку особое значение имеет кредитная история потенциального клиента. Эксперты рассказали, какие популярные способы исправления кредитной истории действительно работают, а какие только ухудшают ситуацию.

Главное о кредитной истории: как формируется, от чего зависит, сколько хранится

Кредитная история — это своеобразное финансовое портфолио человека. В нем указаны сведения обо всех выплаченных, непогашенных и текущих кредитах, кредитных картах, займах в МФО, обращениях в ломбард, коллекторских задолженностях и судебных взысканиях. Портится она из-за просрочек.

Среди других причин:

• частые обращения в микрофинансовые организации; 
• наличие долгов по алиментам, ЖКХ и другим судебным решениям;
• частые отказы других банков; 
• редкое обращение в банки за кредитами;
• высокая действующая кредитная нагрузка;
• технические ошибки, человеческий фактор;
• действия мошенников. 

Проверить свою кредитную историю легко: это может сделать каждый человек, отправив запрос в БКИ. Кроме того, существует понятие кредитного рейтинга: чем он выше, тем больше шанс на одобрение ипотеки. Ряд сервисов, например в «Сбербанке», позволяет подписаться на уведомления об обновлении кредитного рейтинга и изменениях в кредитной истории. Хранится кредитная история 10 лет с момента последнего изменения, а с 2022 года этот срок станет еще меньше и составит 7 лет. 

Ошибки заемщиков: что еще больше вредит кредитной истории

Главная стратегия по улучшению кредитной истории, которая чаще всего встречается в советах экспертов, — взять новый кредитный продукт и выплатить его без просрочек. Так заемщик покажет, что исправился и вновь взятые обязательства готов исполнять без риска для банка. Доля правды в этом есть, но несоблюдение ряда правил может повлечь за собой еще большее ухудшение ситуации. 

Обращение в МФО

Популярный совет по улучшению кредитной истории — обращение в микрофинансовые организации. Он обусловлен тем, что в МФО критерии оценки кредитной истории не такие жесткие, как в банках. А это значит, что шанс получить заем здесь выше. Казалось бы, отличный вариант для людей с очень плохой кредитной историей получить шанс на ее исправление, однако на деле обращение в МФО только ухудшит ситуацию.

Дело в том, что запись в КИ об обращении в микрофинансовую организацию банки воспринимают негативно. Обычно в МФО обращаются за небольшими суммами «до зарплаты», когда денег не хватает даже на мелкие покупки. Такие заемщики не смогут взять на себя такое серьезное обязательство, как выплата ипотеки.

Поэтому важно не только не обращаться в МФО для исправления кредитной истории, но и не пользоваться услугами таких компаний в обычной жизни. Например, иногда услуги МФО предлагают при оформлении товаров в рассрочку или кредит. В спешке и по невнимательности люди соглашаются на подобные условия, тем самым портя себе кредитную историю. 

Оформление кредита при больших просрочках

Оформление кредитной карты или небольшого потребительского кредита для исправления кредитной истории тоже не всегда оправдано. Банки анализируют кредитную историю клиента за последние 3-5 лет. Если в недавнем прошлом за заемщиком числятся длительные просрочки — более 90 дней, то никакие новые продукты не помогут исправить ситуацию.

Если при наличии такой длительной просрочки и будет одобрен новый банковский продукт, например кредитная карта, даже ее активное использование не станет панацеей. Более того, обычно процентные ставки по таким продуктам высоки: в итоге деньги клиентом будут потрачены зря. 

Обращение к мошенникам

Также не стоит верить обещаниям, что кредитную историю можно исправить за деньги — такие предложения могут быть только мошенническими. Хотя выписку из БКИ может получить любой человек, доступ к непосредственной работе с базами есть лишь у сотрудников бюро. Поэтому при обращении к людям, которые обещают за деньги улучшить финансовую биографию, итог будет лишь один — вы потеряете деньги и останетесь с той же кредитной историей.

Реальные способы улучшить кредитную историю

Есть и ряд методик, которые эксперты рекомендуют для улучшения кредитной истории.

Оформление новых кредитов

Вернемся к популярной стратегии оформления новых кредитов для улучшения кредитной истории. Действительно, есть ситуации, когда такие действия будут оправданы. Если период невыплаты обязательств составлял 60-90 дней, клиент может рассчитывать на положительное решение со стороны нескольких банков. А если просрочка длилась менее 30 дней и на момент обращения была полностью погашена, одобрения можно ждать от большинства.

В этих ситуациях для повышения вероятности одобрения ипотеки или потребительского кредита будет хорошим выходом. В некоторых банках есть даже особые продукты, специально созданные для улучшения кредитной истории. Важно: такие кредиты нельзя гасить досрочно, так как это только понизит кредитный рейтинг. Стоит запастись терпением и вносить платежи согласно графику. Придется заплатить лишние проценты, однако это может реально сделать кредитную историю лучше.

Также этот способ подойдет и тем, кто до этого никогда не брал кредиты. Отсутствие кредитной истории — тоже плохо, особенно при оформлении в качестве первой ссуды ипотеки. Важно, что подавать заявку на рассмотрение ипотеки нужно только после того, как эти кредиты будут погашены, а в кредитной истории будут зафиксированы все изменения.

Рефинансирование кредитов

Другая ситуация, если у человека уже есть несколько действующих кредитов и кредитных карт. Они не только обеспечивают высокую финансовую нагрузку, но и негативно отражаются в КИ. Выход — рефинансирование. С его помощью можно объединить несколько продуктов в один: снизить размер ежемесячных платежей и улучшить КИ. 

Если кредит один, но с неподъемным ежемесячным платежом, стоит обратиться в банк за реструктуризацией. Так вы избежите просрочек: это позволит избежать серьезного ухудшения КИ. Реструктуризация — фактор, который негативно влияет на кредитную историю. Поэтому без особой необходимости к ней прибегать не стоит.

Одобрение по ипотеке при плохой кредитной истории

Всегда нужно помнить, что на одобрение ипотеки влияет не только кредитная история: это лишь часть общего комплекса оценки платежеспособности заемщика. Шансы на одобрение заявки даже при плохой КИ значительно увеличивает текущее место работы клиента. В приоритете крупные компании, в том числе государственные, стаж не менее года и высокий уровень зарплаты. Семьям, где оба супруга работают и имеют хороший доход, тоже чаще идут навстречу: наличие созаемщика снижает риски для банка. Еще один вариант: в банке, где вы хотите получить ипотеку, заранее разместить депозит или перевести сюда начисление зарплаты. 

Один из самых действенных способов получить одобрение по ипотеке при плохой кредитной истории — предоставление более полного пакета документов. Программам с предоставлением двух документов стоит предпочесть варианты, где требуются справки об уровне доходов и наличии в собственности объектов недвижимости. Еще один вариант — предоставить в залог не ипотечную квартиру, а уже имеющуюся. В этом случае риски банка будут минимальны, что в разы увеличит шанс на одобрение. 

Если есть серьезные просрочки сроком более 90 дней, стоит попросить ипотечного специалиста рассмотреть возможность одобрения ипотеки на индивидуальных условиях. Обычно они включают предоставление расширенного комплекта документов, а также предоставление ссуды на более выгодных для банка условиях. Например, с повышенной процентной ставкой или оформлением дополнительной страховки для защиты жизни и здоровья. 

Поскольку с плохой КИ шанс получить одобрение ниже, часто заемщики рассылают заявки сразу в 5-10 банков. Не стоит сдаваться после первого отказа: стоит попытаться получить одобрение в других кредитных организациях. Однако отправлять заявку на ипотеку нужно по очереди: начинать работать со вторым банком, лишь в случае получения отказа от первого.

Во-первых, узнав причину отказа в первом банке, вы можете попытаться исправить ее, чтобы во второй идти уже более подготовленными. Во-вторых, при массовой рассылке заявок может случиться эффект цепной реакции. Например, первые 3-4 банка с более строгими условиями моментально выставят отказ. Увидев такие отметки в кредитной истории, следующие, даже более лояльные, могут выставить отказ автоматически.