Как продать или купить недостроенный дом

Покупка и продажа недостроенного дома — это особый вид сделки, требующий внимательного подхода как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Недостроенные дома могут быть интересны по разным причинам: низкая цена, возможность возвести жильё под себя, перспектива выгодной инвестиции. Однако этот процесс сопряжён с рядом юридических и практических сложностей. В этой статье мы подробно расскажем о том, как купить недостроенный дом, как продать недостроенный дом, какие документы необходимы, можно ли зарегистрировать такое строение и на что обратить внимание при оформлении.

Что такое недостроенный дом?

Недостроенным (или объектом незавершённого строительства) считается дом, который не имеет полной отделки, инженерных коммуникаций и не готов к эксплуатации. Это может быть просто фундамент с возведёнными стенами, а может быть уже почти готовое здание без внутренней отделки и подключения к электричеству, водоснабжению и отоплению.

В юридическом смысле такой объект может находиться в разных правовых статусах:

• Не зарегистрированный — если строительство только началось и никаких документов на объект нет.
• Зарегистрированный как объект незавершённого строительства — когда застройщик прошёл процедуру регистрации.
• Оформленный как недвижимость — в случае, если строение уже частично завершено и имеет все необходимые документы для реализации.

Можно ли продать объект незавершенного строительства?

Да, можно ли продать объект незавершенного строительства, но сделать это правильно и законно — задача не самая простая. Продажа такого объекта возможна только при наличии определённого пакета документов и соблюдения всех требований законодательства.

Если дом не оформлен надлежащим образом, то его нельзя легально продать. Поэтому первый шаг для владельца — привести документы в порядок и зарегистрировать недострой.

Как продать недостроенный дом

Процесс продажи недостроенных домов состоит из нескольких этапов:

1. Регистрация недостроенного дома

Первым делом необходимо понять, надо ли регистрировать недостроенный дом? Ответ — да, особенно если вы планируете его продавать. Регистрация позволяет официально оформить права собственности на строение и участвовать в сделках.

Для регистрации потребуется:

• Кадастровый план участка;
• Документы на землю (свидетельство о праве собственности);
• Технический план на строение, выполненный кадастровым инженером;
• Заявление в Росреестр;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если речь идёт о регистрации недостроенного частного дома по дачной амнистии, то здесь есть свои нюансы. Согласно действующему законодательству, дачная амнистия позволяет упрощённо оформлять объекты недвижимости, включая и незавершённые строения, при условии, что они соответствуют требованиям закона.

2. Оценка рыночной стоимости

Следующий шаг — оценка объекта. Цена на купить недострой зависит от множества факторов:

• Этап завершённости строительства;
• Месторасположение;
• Площадь дома и участка;
• Инфраструктура района;
• Возможность подключения коммуникаций;
• Юридическая чистота сделки.

Продавцу важно грамотно оценить стоимость, чтобы не потерять в цене, но и не отпугнуть покупателей завышенной суммой.

3. Подготовка рекламы и поиск покупателей

Эффективное продвижение играет ключевую роль. Объявление должно содержать:

• Фотографии строения и участка;
• Описание состояния дома;
• Перечень имеющихся документов;
• Цену и контактную информацию.

Размещайте объявления на популярных площадках: Авито, Циан, Домклик, Юла и другие.

4. Подготовка договора

Ключевой момент — составление договора. Он должен содержать:

• Полные данные сторон;
• Описание объекта;
• Условия передачи;
• Стоимость;
• Порядок расчётов;
• Ответственность сторон;
• Указание на то, что объект является недостроенным.

Лучше всего доверить подготовку договора профессиональному юристу.

5. Регистрация перехода права собственности

После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Для этого потребуются:

• Договор купли-продажи;
• Паспорта сторон;
• Документы на дом и участок;
• Кадастровый паспорт;
• Госпошлина.

Как продать недостроенный дом с земельным участком

Как продать недостроенный дом с земельным участком, такие сделки встречаются довольно часто, особенно в пригородах и на дачных территориях.

Важно помнить следующее:

• Земля и дом должны находиться в едином праве собственности;
• Если земля находится в аренде, то её нужно перевести в собственность или оформить договор аренды на длительный срок;
• При продаже обязательно указывается, что вместе с домом передаётся и участок;
• Если дом не зарегистрирован, то он может рассматриваться как временная постройка, и его нельзя будет продать отдельно от земли.

Как купить недостроенный дом

Вопрос - как купить недостроенный дом также имеет свои особенности. Покупатель должен быть готов к тому, что после покупки предстоит ещё долгая работа по достройке и оформлению.

1. Анализ предложения

Первым делом стоит тщательно изучить объявление и запросить дополнительную информацию:

• На каком этапе находится строительство?
• Есть ли проект дома?
• Какие коммуникации подведены?
• Имеется ли разрешение на строительство?
• Какие документы на дом и участок?

2. Проверка документов

Важно проверить:

• Право собственности на участок;
• Разрешение на строительство (если дом начали строить после 2018 года);
• Регистрацию объекта в Росреестре;
• Отсутствие обременений (ипотека, арест и т. д.);
• Наличие задолженностей по коммунальным услугам или налогам.

3. Посещение объекта

Посетите место лично. Осмотрите:

• Состояние фундамента;
• Качество кладки;
• Наличие кровли;
• Возможность подключения коммуникаций;
• Близость дорог и инфраструктуры.

4. Составление предварительного договора

Можно заключить предварительный договор, в котором будут указаны основные условия будущей сделки. Это позволит забронировать объект и избежать конкуренции.

5. Проведение сделки

Подписание основного договора происходит после согласования всех деталей. Лучше проводить сделку через нотариуса или юриста, чтобы избежать мошенничества.

6. Регистрация прав

После заключения договора покупатель должен зарегистрировать право собственности на недостроенный дом и земельный участок.

Покупка незавершенного строительства дома

Покупка незавершенного строительства дома — это выгодная, но рискованная сделка. Покупатель получает возможность возвести дом под себя, однако ему придётся вложить дополнительные средства и время.

Важно понимать, что покупка недостроя — это не просто приобретение «коробки», а целый комплекс мероприятий, связанных с дальнейшим строительством, ремонтом, подключением коммуникаций и оформлением документов.

Документы на недостроенный дом

Правильно оформленные документы на недостроенный дом — гарантия успешной сделки. Вот список обязательных бумаг:

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• Кадастровый паспорт участка;
• Технический план на недостроенный дом;
• Разрешение на строительство (если дом начали возводить после 2018 года);
• Документы, подтверждающие право собственности на дом;
• Выписка из ЕГРН;
• Акт технического обследования (при необходимости);
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.

Регистрация недостроенного дома на земельном участке

Регистрация недостроенного дома на земельном участке — важный этап, без которого невозможно легально владеть и распоряжаться объектом.

Процедура включает:

1. Вызов кадастрового инженера для составления технического плана;
2. Подача заявления в Росреестр;
3. Получение выписки из ЕГРН.

Важно учитывать назначение земельного участка. Например, если участок предназначен исключительно для сельскохозяйственных нужд, то построить там жилой дом будет невозможно.

Особенности дачной амнистии

С 2006 года в России действует дачная амнистия, которая позволяет упрощённо оформлять недвижимость, включая и недостроенные дома. Однако с 2021 года правила немного изменились.

Основные положения:

• Необходимо наличие технического плана;
• Дом должен быть возведён на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• Проект не требуется, если дом одноэтажный и не превышает установленных норм;
• Регистрация возможна через МФЦ или Росреестр.

Выводы

Покупка и продажа недостроенного дома — это сложный, но реальный способ сэкономить или получить прибыль. Чтобы избежать ошибок, важно:

• Правильно оформить документы;
• Проверить юридическую чистоту сделки;
• Оценить состояние строения;
• Проконсультироваться с юристом;
• Учесть все риски и затраты на дальнейшее строительство.

Теперь вы знаете, как купить недостроенный дом, как продать недостроенный дом, что такое регистрация недостроенного дома на земельном участке, и как правильно оформить сделку.