Квартира и апартаменты: в чем разница?

21 сентября 2020

Последние годы на рынке недвижимости России все более упрочняется новый формат жилья — апартаменты, уже давно закрепившиеся в Европе и Америке. Их главное преимущество — более низкая, если сравнивать с квартирами, цена: разница может доходить до 30%. Что это: пресловутый сыр в мышеловке или возможность выгодной инвестиции? В чем основные различия квартир и апартаментов? В чем причина появления нового типа недвижимости?

Зачем нужны апартаменты?

Появление апартаментов по большей части связано с особенностями законодательства. Дело в том, что современные нормы градостроительства накладывают на девелоперов множество обязательств, в том числе строить жилые дома только на предназначенной для этого земле с особым статусом. Кроме того, часто бывает запрещена точечная жилая застройка. Еще один момент — необходимость при застройке обеспечивать жильцов нового района необходимой инфраструктурой: дорогами, школами, садиками. До кучи следует и целый спектр норм: уровень инсоляции, санитарные правила, высота потолков и так далее.

Все эти проблемы можно решить довольно просто — постройкой коммерческой недвижимости. Фактически здание может выглядеть как обычный жилой дом, с помещениями по планировке и функционалу аналогичным обычным квартирам. Также часто под апартаменты реконструируют бывшие промышленные здания. Вот только по документам эти помещения будут не жилыми, а коммерческими. Несмотря на то, что процесс приемки таких зданий проходит проще, девелоперы обычно стараются добиться при устройстве апартаментов не меньшего уровня комфорта, учитывая высокие запросы покупателей. Оформить такое здание можно как офисный центр или гостиницу.

Юридические отличия

Главное и самое принципиальное отличие юридического толка. Квартира — объект жилой недвижимости, а значит ее оборот и правила пользования регулируются привычным нам и более лояльным к собственникам Жилищным кодексом. Апартаменты — нежилая, то есть коммерческая недвижимость, связанные с ней действия регулирует Гражданский кодекс.

Закрепленная в законе расшифровка термина «апартамент» действует лишь в отношении гостиничных номеров: она есть в приказе Министерства культуры № 1488. Согласно ему, это помещение площадью от 40 м², не менее чем двухкомнатное, укомплектованное мебелью, подходящее для временного проживания. Также апартаменты бывают 2 типов: под объекты общественного назначения или гостиницу: второй вариант более предпочтителен в плане налогов.

Еще один момент касается мест общего пользования. В жилом многоквартирном доме они на правах долевой собственности принадлежат всем владельцам квартир, которые могут определять их назначение и использование. В случае с апартаментами этот вопрос законом не урегулирован.

Прописка и особенности использования

Поскольку юридическое положение апартаментов пока еще не столь лояльно, социальных гарантий предусмотрено меньше. Все законы, принятые в отношении жилой недвижимости, на апартаменты не будут действовать, что делает их собственников менее социально защищенными. Например, за долги квартиру изъять практически невозможно, а вот апартаменты законом не защищены.

Важный момент: в отличие от квартиры, в апартаментах нельзя прописаться навсегда, хотя при покупке этот тип недвижимости, как и квартира, без ограничений переходит в бессрочное пользование. Временную регистрацию собственник в апартаментах сделать может на 5 лет с возможностью пролонгации, но вот третьим лицам такая опция будет недоступна. Временная регистрация дает возможность на постановку на учет в поликлинику, детский сад и школу, но с ограничениями: заявка будет рассматриваться после аналогичных от жителей с постоянной пропиской.

Цена: фактическая, ипотека, налоги, платежи

Одно из главных различий, которое и привлекает большинство покупателей апартаментов — привлекательная цена, которая обычно на 15-30% ниже, чем у аналогичных по площади и локации предложений обычных квартир. В этом плане, конкурировать с апартаментами большинство квартир не может. 

Не все так однозначно. Например, стандартная налоговая ставка с 2020 года для апартаментов составляет 0,5% или 2% в зависимости от типа здания, а для жилых помещений — 0,1%-0,3%. Рассчитывается сумма от кадастровой стоимости. Также на апартаменты нельзя получить налоговый вычет при покупке, а на квартиры он может составлять до 260 тысяч рублей на собственника при приобретении за наличные и до 520 тысяч при ипотеке.

Больше будет и ставка по ипотеке, кроме того, на апартаменты не действуют льготные и субсидированные программы. С другой стороны, одобряют такие заявки без особых проблем: стоимость обычно ниже, невозможность прописки делает более легким процесс отчуждения собственности по суду, разумеется, в случае неисполнения обязательств.

Не отличается тенденция на повышенную стоимость и в вопросе начисления коммунальных услуг. Тут тоже не действуют никакие социальные льготы на электричество, воду и газ: они считаются по тарифам для коммерческих нужд. Не действуют тут и законы относительно регулирования деятельности управляющих компаний. Таким образом, разница в размере коммунальных услуг может доходить до 20% в сторону увеличения. Также выше будут платежи за интернет, телефон и прочие услуги.

Во что лучше инвестировать

Если нет нужды в ипотеке, а недвижимость покупается не для себя, оптимальный вариант — апартаменты. Как правило, их продают уже с отделкой, а часто и с меблировкой. Кроме того, все большую популярность набирает формат апарт-отелей или многофункциональных комплексов (МФК): своеобразный микс между клубным домом и гостиницей. Помимо апартаментов, часто на их территории располагаются рестораны, кафе, спортивные и спа-центры, торговые галереи, конференц-залы, зоны отдыха, служба ресепшн. Тут можно жить самому, не приобретая дополнительные услуги, а можно заключить договор с управляющей компанией, которая будет заниматься всеми вопросами аренды: поиском жильцов, контролем оплаты и даже уборкой апартов. Можно приобрести сразу несколько помещений в одном здании — создать своеобразную мини-гостиницу. 

Если же вы ищете жилье для собственного постоянного проживания, а также ограничены в средствах для единовременной оплаты покупки, стоит сделать выбор в пользу обычных квартир. Здесь можно прописать себя и третьих лиц, иметь закрепленные законом гарантии, платить меньше налогов, а при необходимости получить более низкую ставку по ипотеке. Также квартиры более выгодны для перепродажи: спрос на них падает меньше, а цена в долгосрочной перспективе увеличивается больше.

 

Рубрики: Статьи
Поделиться:
Позвоните нам
и узнайте больше:
или закажите